基準地價評估

　　1、基準地價評估的原理

　　(1)土地位置差異帶來的不同土地收益是評估基準地價的依據。

　　(2)各行業對土地質量要求不同是形成不同行業、用地基準地價的基礎。

　　(3)不同用地基準地價具有不同的空間分布規律。

　　(4)城鎮中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相對穩定和不斷演化的前提。

　　(5)土地收益是基準地價評估的基礎，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

　　2、基準地價評估的基本任務和原則

　　(1)基準地價評估的基本任務：應是評估商業、住宅、工業用地的基準地價。

　　(2基準地價評估思路

　　A.評估時的土地用途以現在實際用途為主。

　　B.采取土地使用價值評價和土地收益、地租、地價測算相結合的形式進行。

　　C.根據城市條件和市場狀況，選擇評估技術路線。

　　3、基準地價評估思路

　　(1)以土地級別或土地條件均質區域為基礎進行基準地價評估。

　　(2)建立宗地地價修正體系。

　　4、基準地價評估的基本要求：

　　1)土地等級評定或土地條件均值區劃分以城鎮土地現狀為準。

　　2)評估所用數據以現時土地收益、租金、地價為主

　　3)要以級或均質區域為單位，分行業測算土地收益和評估土地價格

　　4)評估數據要符合數理統計要求

　　5)樣本數據要準確

　　6)評估模型選擇要合理

　　5、我國基準地價評估的資料條件

　　(1)能直接反映地租、地價的資料。

　　(2)房地交易、出租中包含的地價資料。

　　(3)企業經營活動中利用土地的效益資料。

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