成本逼近法

　　一、成本逼近法概述

　　1、成本逼近法的定義

　　即以土地開發所耗費的成本構成來推測土地價格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。

　　要區別成本逼近法與一般房地產估價的成本法，后者是假設地價為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計算公式

　　基本思路：將土地取得費用和基礎設施開發費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，再加上所有權受益，求得土地價格。

　　基本公式：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。

　　3、成本逼近法與土地價格構成

　　土地價格的本質：現實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構成。因此分析土地價值時，要把土地區分為土地物質和土地資本兩個范疇。

　　開發后土地價格的主要組成部分：

　　(1)土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

　　(2)土地開發費(包括相應的開發利潤和利息)

　　(3)土地增值收益及土地開發投資現值

　　4、成本逼近法的特點和適用范圍

　　一般適用于新開發土地、工業用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。但是，現實土地價格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。

　　二、成本逼近法估價的程序與方法

　　土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　1、土地取得費用：征地補償費〔6-10倍〕、拆遷安置補助費標準〔4-6倍〕，總和不超過30倍

　　2、土地開發費用:開發費用由三種：基礎設施配套費、公共事業建設配套費、小區開發配套費

　　首先必須準確確定土地開發程度，注意，準確區分宗地內外開發程度、紅線內外開發程度不一致現象〈重點〉。

　　然后根據土地開發程度狀況和當地土地開發費用標準，合理確定土地開發費，注意，土地開發費用的分攤問題。

　　分攤的基本原理：應分攤費用=受益程度×設施總費用

　　3、稅費的計算〔耕地占用稅等〕：有些地方跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。

　　4、計算投資利息〔貸款利息〕：跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(前三項)、計息方式和計息期。

　　5、計算投資利潤(計算基數也是前三項):投資利潤=(土地取得費+土地開發費+稅費)×投資回報率

　　6、確定土地增值收益：土地增殖收益=(土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤)×土地增殖收益率

　　7、計算、修正和確定估價結果:個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正。成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。

　　三、成本逼近法的應用1、應用成本逼近法應注意的問題

　　(1)土地取得費和土地開發費均應是評估期日的重置費用;

　　(2)各項費用的取費標準應有足夠的依據和充分的分析;

　　(3)評估結果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。

　　2、成本比較法例題

　　估價步驟：(1)土地取得費(2)土地開發費(3)投資利息(4)開發利潤(5)土地增殖收益(6)土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權價格)(7)進行出讓比率、年期等各項修正(8)土地單價和總價格

　　3、(1)新增建設用地有償使用費：該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉嫁給企業，但計算時還是需要按照規定來。

　　(2)利息計算錯誤，特別注意開發費以基礎設施配套費標準計算

　　(3)年期修正錯誤(4)注意單位的轉換以及總價和單價的計算

編輯推薦：2014年土地估價師考試VIP套餐

         2013土地估價師考試成績查詢

         土地估價師歷年真題匯總