地價的概念

　　一、土地價格： 地租的資本化。(從外延看：表現為所有權價格、使用權價格、抵押權價格等價格形式)

　　我國土地價格：取得多年土地使用權時支付的一種代價，而不是土地所有權的價格。以土地使用權出讓、轉讓為前提，多年地租現值總和，土地所有權在經濟上的實現形式。

　　二、地價的分類

　　1、按土地權利：所有權價格(土地征用價格)、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等

　　2、按土地價格形成方式：交易價格、理論地價、評估價格(交易底價、基準地價、課稅價格)

　　3、按政府管理手段：申報地價、公告(示)地價(征收增值稅和征用土地補償依據)。

　　4、按土地價格表示方法：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

　　5、按存在形態：生地價格(完成土地審批未進行或部分基礎設施開發)、熟地價格(完成基礎設施開發，具備建設條件)、毛地價格(完成基礎設施開發未完成宗地拆遷平整)、凈地價格

　　6、按土地交易方式：拍賣價格(拍賣底價)、招標價格(標底)、協議價格、掛牌價格

　　7、按使用目的：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格

　　三、地價的特點

　　1.表示方式不同

　　2.價格基礎不同：土地價格是土地權利和收益的購買價格。

　　3.形成時間不同。

　　4.土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定. 現實中土地的開發是有成本的，在土地價格中應該得到體現。實質是地價的附加。

　　5.地價主要由地產需求決定

　　6.地價具有明顯的地區性和個別性

　　7.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。由兩方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續增加的;其次，由于整個社會的資本有機構成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態。

　　8.市場結構不同：土地價格受主觀因素影響很大。

　　9.折舊現象不同

　　四、我國土地價格主要類型：

　　1、基準地價：反映城鎮地價整體水平，政府宏觀管理和控制標準。

　　2、標定地價：一般市場條件正常地價水平，政府具體管理的依據。

　　3、交易評估價：不同市場條件、不同交易形式下地價水平

　　4、成交地價。5、衍生地價：如土地出讓、稅收、資產核算等方面使用的地價。

編輯推薦：2014年土地估價師考試VIP套餐

         2013土地估價師考試成績查詢

         土地估價師歷年真題匯總