路線價評估的基本程序

　　1.地價實例調查

　　地價實例調查，一般應以最近兩年內土地交易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調查對象。其調查的宗數應適當且分布均勻，調查結果應反映市場價格的真實性。

　　由于我國土地市場管理還不完善，給地價調查工作帶來一定難度。一般情況下，主要向交易雙方當事人、街道辦事處、公證機關、房產管理機關、金融機關、土地管理部門等收集實例。調查資料類型主要包括土地出讓、轉讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、合作建房、企業兼并等。調查資料應分別記載于買賣實例調查估價表或租賃實例調查估價表等表中。如有出國急售、債務清償、競投、人為哄抬、畸零地或親友間買賣等特殊交易實例的情況，也應記載于調查估價表中。

　　2.宗地地價計算

　　宗地地價主要是應用市場比較法、收益還原法等估價的常規方法及由此派生的其他方法進行測算。但由于我國土地市場還不完善，很難形成統一、規范的交易案例，因此，只能從現有土地轉移方式中，通過分析計算其中的土地的價格。按照土地轉移方式，計算樣點宗地價格主要利用土地出讓、轉讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、聯合建房、柜臺出租、商品房買賣、企業兼并、土地人股、以地換房等資料計算。

　　3.宗地數據檢驗

　　在同一路線價區段內，若干宗地之間也存在著土地的個別性、交易的隨機性，因此土地價格是否準確難以確定，甚至同一塊土地也因為購買方不一樣，交易價格會產生很大的差別，所以要有一個衡量的標準，偏離標準過遠的地價樣本應作為異常值剔除，這個標準就是標準宗地的土地價格。當同一路線價區段內的地價樣本超出了與標準宗地比較允許的幅度，可作為地價異常值剔除。對各種宗地價格，也可根據各宗地同標準宗地條件的差異，進行宗地價格修正，然后用修正后的價格計算路線價。

　　對修正后的宗地價格，要對各種資料計算地價的方法進行數理統計檢驗，以保證計算結果的科學性和合理性，使各種方法計算的宗地價格能同時用于路線價的估算中，檢驗的方法主要有秩和檢驗法，其目的是檢驗資料處理中可能帶來的系統誤差。

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