(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分;少選，所選每個選項0.5分)

　　1、對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常包括( )等。

　　A.銷售收入 B.出租收入 C. 廣告收入

　　D.利息收入 E貸款本金收入

　　2、對于房地產開發投資項目來說，現金流出通常包括( )等。

　　A.土地費用 B.建造費用 C.還本付息

　　D.運營費用 E稅金

　　3、以下有關現金流量圖的描述中，正確的是( )。

　　A. 是反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式

　　B.以橫軸為時間軸

　　C. 相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量

　　D. 箭頭向上表示正現金流量

　　E箭頭向下表示正現金流量

　　4、房地產置業投資，包括房地產購置投資和流動資金投入兩部分，其中流動資金是指投資者在物業開始出租經營前有限墊付、在出租經營后用于購買( )和其他費用的周轉資金。

　　A.房地產 B.燃料動力 C.備品備件

　　D.支付工資 E原材料

　　5、以下屬于造成潛在毛租金收入的減少的原因的是( )。

　　A. 物業維修費用增加 B.空置的面積不能產生租金收入

　　C. 物業管理費用增加 D.租出的面積沒有收到租金

　　E 房地產市場不景氣

　　6、收益性物業的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用，包括( )等都屬于運營費用的范疇。

　　A.人員工資及辦公費用 B.保持物業正常運轉的成本

　　C.為租客提供服務的費用 D.保險費、房產稅 E使用稅和法律費用

　　7、以下關于準備金的表述中，正確的是( )。

　　A.準備金又稱大修理基金

　　B.是業主或其委托的物業管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金

　　C.準備金通常用于支付物業經營過程中的常規性支出

　　D.如果這部分資金來自物業的收益，就應該從物業現金流中扣除

　　E準備金常用于房屋及設備、設施的大修理更新

　　8、以下關于專項維修資金的描述中，錯誤的是( )。

　　A.由業主在初始購置物業時按購買價格的一定比例繳納

　　B.該專項維修資金屬物業管理公司所有

　　C.專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修租更新、改造

　　D.由城市物業維修資金管理機構統一管理

　　E由小區物業管理處負責管理

　　9、我國房地產投資經營過程中企業納稅的主要稅種有( )。

　　A.經營稅金及附加 B.城鎮土地使用稅 C.房產稅

　　D.印花稅 E企業所得稅

　　10、以下關于收益性物業的現金流的公式，正確的是( )。

　　A.稅前現金流 = 凈運營收益―抵押貸款還本付息

　　B.稅后現金流 = 稅前現金流―準備金―所得稅

　　C.潛存毛租金收入―空置和收租損失= 有效毛收入

　　D.潛存毛租金收入―空置和收租損失+其他收入= 有效毛收入

　　E有效毛收入―運營費用= 凈運營收益11、資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。

　　A.投資利潤率 B.通貨膨脹率 C.銀行利息率

　　D.行業利潤率 E風險因素

　　12、以下關于資金時間價值的表述中，正確的是( )。

　　A.同樣數額的資金在不同時點上具有不同的價值

　　B.不同時間發生的等額資金在價值上的有差別

　　C.資金時間價值是資金本身產生的

　　D.從消費者的角度來看，資金時間價值為放棄即期消費的損失所應得到的補償

　　E隨著時間的推移，資金的價值會增加

　　13、計息周期是指計算利息的時間單位，通常可以是( )。

　　A.年 B.季度 C.月 D.周 E小時

　　14、以下關于單利計息和復利計息的表述中，錯誤的是( )。

　　A.單利計息是只按本金計算利息，利息不再生息

　　B.單利的利息總額與借貸時間成反比

　　C.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以復利計算的

　　D.復利計息利息再生利息

　　E在投資分析中，一般采用復利計息更科學

　　15、名義利率與實際利率的關系，表述正確的是( )。

　　A.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

　　B.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值

　　C.當每年計息周期數m=1時，名義利率與實際利率相等

　　D.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

　　E名義利率越小，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大

　　16、以下有關設備有形磨損的表述中，錯誤的是( )。

　　A.是設備在使用(或閑置)過程中發生的實體性磨損

　　B.是設備在使用(或閑置)過程中發生的功能性磨損

　　C.分為第一類有形磨損和第二類有形磨損

　　D.第一類有形磨損，是設備在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞

　　E第二類有形磨損，是指設備因人為因素產生的磨損

　　17、以下有關設備無形磨損的表述中，正確的是( )。

　　A.是由于社會經濟環境變化造成的設備貶值

　　B.不表現為設備實體的變化和損壞，也不表現為設備原始價值的貶值

　　C.可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損

　　D.第一類無形磨損，是出現了更完善的新型設備使原有沒備局部或全部喪失其使用功能

　　E第二類無形磨損，是指生產制造工藝的改進引發的原來購買的設備貶值

　　18、要維持企業再生產的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。其補償方式有( )。

　　A.有形補償 B.無形補償 C.局部補償

　　D.完全補償 E部分補償

　　19、設備更新的特點包括( )。

　　A.設備更新的核心工作是確定設備的自然壽命

　　B.設備更新的核心工作是確定設備的經濟壽命

　　C.設備更新分析以費用年值法為主

　　D.設備更新分析只考慮未來發生的現金流量

　　E只比較設備的費用

　　20、物業經營管理實踐中，許多設備更新的情況，都會由于設備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業租金收益，表現在( )。

　　A.提高物業租金 B.提高管理效率 C.提高入住率

　　D.減少租金拖欠 E降低管理費用

　　21、物業經營管理中，會經常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，以下屬于該種情況的是( )。

　　A. 燈泡更換 B.屋頂的翻新 C.入口改造

　　D.大堂改造 E空間使用功能的調整

　　22、以下關于房地產的投資回收和投資回報的敘述中，正確的是( )。

　　A.投資回收是指投資者對其所投入資本的回收

　　B.投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬

　　C.就房地產開發投資來說，投資回收則主要表現為開發商利潤

　　D.投資回收通常是用提取折舊的方式獲得

　　E投資回報則常常表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率

　　23、以下關于內部收益率的敘述中，錯誤的是( )。

　　A.表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

　　B.表明了項目投資所能支付的最低貸款利率

　　C.內部收益率大于行業基準收益率時，項目可行

　　D.內部收益率小于行業基準收益率時，項目可行

　　E內部收益率小于目標收益率時，項目不可行

　　24、動態投資回收期是指在考慮資金時間價值情況下，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，以下正確的是( )。

　　A.是反映開發項目投資回收能力的重要指標

　　B.對房地產投資項目來說，動態投資回收期自投資起始點算起

　　C.累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份

　　D.動態投資回收期以月表示

　　E一般用于評價開發完結后用來出租經營或自營的房地產開發項目

　　25、以下關于現金回報率的表述中，正確的是( )。

　　A.房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率

　　B.房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的總資本的比率

　　C.反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系

　　D.反映了初始現金投資或首付款與月現金收入之間的關系

　　E現金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率

　　26、還本付息的方式包括( )。

　　A.一次還本利息照付，每期僅支付當期利息，最后一期歸還全部本金并支付當期利息

　　B.等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息

　　C.等額還本付息，在規定期限內分期等額攤還本金和利息

　　D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息

　　E“氣球法”，即借款期內任意償還本息，到期末全部還清

　　27、償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率，以下表述正確的是( )。

　　A.對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.5

　　B.該指標的計算對出租經營或自營的房地投資項目非常重要

　　C.當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計入成本的利息

　　D.償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算

　　E償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數

　　28、下列關于資產負債率的表述中，錯誤的是( )。

　　A.是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標

　　B.屬短期償債能力指標

　　C.反映債權人所提供的資金占全部資產的比例

　　D.反映債務人所提供的資金占全部資產的比例

　　E.可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度

　　29.凈現值法和內部收益率的主要區別在于凈現值( )。

　　A.能反映投資獲利數額的大小

　　B.能反映投資利潤率的高低

　　C.需要首先確定折現率大小

　　D.無論在何種情況下，結論與內部收益率相同

　　(二)多項選擇題

　　1.ABDE 2.ABCDE 3.ABCD 4.BCDE 5.BD 6.ABCDE 7.ABDE 8.BE 9.ABCE 10.ABDE 11.ABE 12.ABDE 13.ABCD 14.BC 15.ACD 16.BE 17.ABC 18.CD 19.BCDE 20.ACD 21.BCDE 22.ABDE 23.BD 24.ABCE 25.ACE 26.ABCDE 27.BCDE 28.BD 29.AC

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