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　　商業用地估價

　　(一)商業用地特點

　　商業用地的特點是：收益高，集中分布在城區人流量大的區域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多。

　　(二)商業用地主要價格影響因素

　　1.一般因素

　　(1)自然因素：城鎮地理位置及與經濟發展的關系、氣候條件等;

　　(2)社會因素：人口數量與家庭規模、城鎮發展與公共設施建設、居民生活方式等;

　　(3)經濟因素：城鎮的性質與國際化程度、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業與居民收人水平、產業結構與商業服務業的發展前景、此類市場狀況等;中 華 考 試 網

　　(4)行政因素：土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策等。

　　2.區域因素

　　(1)自然因素：區域在城鎮中的位置等;

　　(2)社會因素：常住人口及流動人口數量、社會人文環境等;

　　(3)交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;

　　(4)基礎設施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;

　　(5)商業繁華程度：距商業中心的距離、商務設施的種類規模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等，

　　例題：商業繁華程度的內容包括( )

　　A. 區域在城鎮中的位置

　　B. 交通體系

　　C. 客流的數量與質量

　　D.距商業中心的距離

　　E.經營類別

　　答案：C，D E.

　　解析：商業繁華程度;距商業中心的距離、商務設施的種類規模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等，

　　(6)行政因素：區域經濟政策、土地規劃及城鎮規劃限制、交通管制等;

　　(7)環境因素：區域環境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。

　　3.個別因素

　　宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、宗地利用狀況、與商業中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產的使用狀況、規劃限制、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用年限等。

　　(三)商業用地估價的技術思路

　　商業用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法估價。

　　例題：商業用地評估不宜使用的評估方法是()

　　A.市場比較法

　　B.成本逼近法

　　C.收益還原法

　　D.剩余法

　　答案：B.

　　解析：商業用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法估價。

　　(四)商業用地估價方法選擇與應用

　　1. 各類商業用地價格評估必須區分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異

　　2.各類旅游用地評估，應注意國家旅游區評價標準。

　　例題：各類旅游用地評估，應注意( )評價標準。

　　A.地方旅游區

　　B.國家旅游區

　　C.省級旅游區

　　D.以上都是

　　答案：B

　　解析：各類旅游用地評估，應注意國家旅游區評價標準。

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