第八章 土地估價的原則

　　考點1：土地估價原則

　　1、 土地價格是由其效用、相對稀缺性、有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。

　　2、 土地估價的基本原則：

　　(1) 替代原則：土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定;土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。市場比較法是以替代原則為基礎。一般都要進行時間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。是估價原則的中心內容之一。

　　(2) 預期收益原則：過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據。對土地估價中的地區分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。剩余法、收益還原法，都是預期收益原則的應用。

　　(3) 最有效使用原則：最有效使用應當以預測原則和變動原則為基礎，就過去、現在以至將來作長遠的考慮后予以確定。其中最有效使用方式持續性的判定至關重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，與預測原則相關。最有效使用以預測原則和變動原則為基礎。

　　(4) 報酬遞增、遞減原則。經濟學中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產要素的單位投入量時，純收益隨之增加;但達到某一數值以后，如繼續追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。利用這一原則，可找出土地的邊際使用點，即最大收益點，也可稱為最有效使用點。這一原則與最有效使用原則密切相關。

　　(5) 需求與供給原則：供求均衡規律：供給者與需求者各為同質的商品而進行競爭;同質的商品隨價格變動而自由調節其供給量。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實現完全部爭，其價格的獨占傾向性較強。需求與供給方都不容易了解何處有供給和需求信息。替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性也有限。供需原則是以預期收益原則、變動原則、競爭原則為基礎。

　　(6) 競爭和超額利潤原則。土地因為具有不動性、不增性、個別性等特點，尤其在我國土地一級供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競爭。競爭主要是在需求者之間進行。競爭原則與替代原則密切相關。收益還原法估價的基礎之一。

　　(7) 貢獻原則：土地的貢獻具有優先性和特殊性，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產價格;也可根據整個不動產價格及其他構成部分的價格，采用剩余法估算土地價格。貢獻原則是關于部分收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎。

　　(8) 變動原則：在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發生變動的一般因素、區域因素、個別因素。變動原則與預測原則密切相關。

　　(9) 協調原則。在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環境的關系，判斷其是否協調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。

　　考點2：土地估價各原則的理論依據和產生背景

　　1、 土地估價的價值標準，是土地估價的基本理論問題。市場價值理論確定了市場價值是土地估價時所采用的價格標準，是土地估價的基本準則。

　　2、 市場價值的基本要素：效用：稀缺性、欲望、實際購買力。

　　3、 土地的價值形態：

　　(1) 公開市場價值：具備的條件：以土地交易雙方均充分了解交易土地的特點及其市場行情為前提;是交易土地在市場上公開足夠長的時間;是有多個賣家、買家時的成交價;是最可能實現的價格。

　　(2) 成本：土地的成本包括土地取得費、開發費、建筑物的建筑安裝費用、銷售費、法律服務費、融資成本、利潤。

　　(3) 價格：價格是價值的反映。

　　(4) 使用價值：土地一般同時具有使用價值和市場價值。

　　(5) 賬面價值：賬面價值是土地的歷史成本減去其已提取的折舊，是以成本分攤和補償為目的的，不能反映土地的現實價格。實際上，土地的歷史成本是購進時的市場價值，從價值的變化特點來看，賬面價值是隨著時間的推移而減少的。

　　(6) 投資價值：投資價值反映特定投資者與一項投資間的主觀關系，是投資者考慮某項投資滿足其欲望、需求或投資目的的感覺及愿意為該投資所支付的價格。

　　(7) 清算價值：土地的清算價值的高低決定于清算條件和土地的通用性，當土地通用性好即用途廣泛且有一定的拍賣時間時，清算價值一般可接近市場價值。

　　(8) 貸款價值：是土地市場的五至七折

　　(9) 投保價值：不包括土地的價值，主要是建筑物在市場條件下重新建造的完全價值，是以市場價值為基礎的。

　　4、 市場價值是土地估價的標準

　　(1) 土地估價業務的性質主要是滿足土地市場交易的需要，為土地市場交易提供專業化的咨詢服務。

　　(2) 在市場經濟條件下，土地資源配置是遵循市場規律的。

　　(3) 土地估價的操作也離不開市場價值。估價的依據來源于市場。

　　(4) 市場價值標準也是對土地其他價值形態評估的客觀要求。

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