2014備考加油站：土地估價的原則與方法3

更新時間：2013-10-09 17:58:43 來源：|0

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摘要土地估價實務基礎

　　(二)預期收益原則

　　土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現狀、發展趨勢、政治經濟形勢及政策規定對土地市場的影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現在以至未來能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。

　　預期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價人員必須對價格的形成因素認真分析，并對將來的變動趨勢作客觀合理的預測，應排除脫離現實的使用或因投機及違法使用土地所獲收益的預測。

　　預期收益原則，對土地估價中的地區分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預期收益原則的具體應用。

　　例題：判斷題：在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預期收益原則的具體應用。

　　(三)最有效使用原則

　　土地價格是以該地塊的效用作最有效發揮為前提的。

　　根據土地價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就不應該受現實的使用狀況所限制，而應對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。

　　判斷土地是否為最有效使用時，應考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否為最有效使用;如果是，轉換為最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持續久等。其中最有效使用方式持續性的判定至關重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，與預測原則相關連。

　　總之，最有效使用應當以預測原則和變動原則為基礎，就過去、現在以至將來作長遠的考慮后予以確定。

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