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　　第三章國有土地使用權

　　大綱要求：掌握國有土地使用權定義，國有土地使用權主體與客體、內容與限制、取得與喪失的法律特征，出讓、劃撥、租賃、作價入股、授權經營等不同取得方式的國有土地使用權的概念、特征。

　　熟悉我國有關國有土地使用權的法律規定和管理制度。

　　了解外商投資企業場地使用權的基本情況。

　　第一節 國有土地使用權概述

　　本節主要內容：國有土地使用權的主體、取得、內容與限制、交易規則及房屋基地使用權的按份享有等。

　　一、國有土地使用權的主體：境內外法人、非法人組織和自然人都可依法取得國有土地使用權。

　　(一)國有土地使用權的交易形式

　　根據《城市房地產管理法》第2條、第27條的規定，國有土地使用權交易的主要形式可包括轉讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動。此外，在企業合并、分立、抵押權實現等情況下也發生土地使用權的流轉。

　　(二)國有土地使用權的交易規則

　　1、交易應當經過法定程序。以不同方式取得的國有土地使用權，其交易應遵循法律、行政法規規定的不同程序。

　　2、交易應當遵循房地一致的原則。 采用房地一致原則作為國有土地使用權交易的一般規則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓時才允許例外，有利于避免房地產關系復雜化，減少權屬爭議的發生。

　　(三)國有土地使用權轉讓的其他情形

　　實踐中區分是否為轉讓的標準為：主體是否發生變化。

　　除買賣、交換、贈與屬于國有土地使用權轉讓外，余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于房地產轉讓的“其他合法方式”。

　　(四)國有土地使用權作價出資或入股

　　1、以土地使用權向企業法人投資或者投資成立新的企業法人，應為國有土地使用權轉讓，作為投資的土地使用權由企業法人享有，原土地使用權人取得相應的股東權。

　　2、以國有土地使用權向非法人的經濟實體投資的，該土地使用權成為合伙企業或聯營企業的共有財產，其權利主體發生變更，故也應視為國有土地使用權轉讓。

　　3、單純契約性質的投資合作，在合作期間土地使用權仍屬于原使用權人，不應視為土地使用權轉讓。

　　二、房屋基地使用權的按份享有

　　(一)房屋區分所有和基地使用權按份享有的意義

　　1、根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定：同一房屋的區分所有權人享有該房屋使用范圍內的基地使用權。這種基地使用權的共有，屬于按份共有。各區分所有權人對其擁有的房屋面積和基地使用權份額獨立行使處分權和承擔繳納稅費等義務。

　　2、商品房按“套”出售后，購房者成為整幢樓房的區分所有權人，享有所購置部分的房屋所有權，同時享有所購房屋的部分基地使用權。具體理由大家自己看書。

　　3、承認區分所有權人按份額享有基地使用權，好處

　　1)體現公平原則。

　　2)明確權屬劃分。

　　3)為土地使用稅的征收提供計稅依據。

　　4)保護國家的土地收益。

　　(二)基地使用權份額的計算

　　按通行做法，以建筑面積作為計算分攤份額的系數依據計算基地使用權分攤份額的方法較為簡便穩妥。

　　計算公式中，購房建筑面積=房屋所有權人所購房的建筑面積(套內建筑面積)+應分攤的公用面積。

　　注意：1、“可銷售”面積中排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區分所有權人的部分，如小區會所、購物中心等，其產權由物業管理機構統一管理。2、土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區總面積。

　　例題：某企業取得出讓土地使用權并在該土地上建有一棟商品住宅樓，現該樓房已售出110套(已辦理房屋所有權登記)，還剩下10套等售，該商品住宅樓范圍內的土地使用權由(D)享有。

　　A.110戶房主

　　B.110戶房主和該企業共同

　　C.該企業

　　D.120戶房主