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《土地管理基礎與法規》考試題型和特點

　　(一) 《土地管理基礎與法規》試題題型及題量

　　近幾年，《土地管理基礎與法規》試題，分判斷題、單項選擇題、多項選擇題、情景分析題四種題型。試題總分100分，其中判斷題10題，每題1分，共10分;單項選擇題40題，每題1分，共40分;多項選擇題15題，每題2分，共30分;情景分析題共2大題，有10小題，每小題2分，共20分。

　　(二) 《土地管理基礎與法規》試題要求特點及答題技巧

　　第一，判斷題。近幾年，《土地管理基礎與法規》試題中，判斷題要求，判斷錯誤每題倒扣1分，最多扣至判斷題總分為0。因判斷題只有兩種可能，非“對”即 “錯”，隨機猜對的概率達50%，為避免應試者猜測性的判斷，通常判斷題有倒扣分的規定，應試者要看清此類題目要求。如果有選錯倒扣分的規定，沒有把握的寧可不選，也不冒險。

　　第二，單選題。單選題的特點是：有4個選項，且只有1個選項是正確的，一般情況下，單選題不倒扣分。對于沒把握的試題大家一定要全答，就是不會，也要猜測性地選擇1個選項。

　　第三，多選題。近幾年，《土地管理基礎與法規》試題中，多選題要求，選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分。同時時需要注意的是，從2006年考試開始，多項選擇題，每題有A、B、C、D、E五個備選項，至少有兩個符合題意。

　　因此，做題時要慎重，對于沒把握的選項應盡量避開不選。如果題中4個選項，有把握的3個，另一個是猜測的，最好就不要猜測了，選三個可得1.5分，但如果有一個錯了，將一分不得，成為無果之花。

　　第四，情景分析題。近幾年，《土地管理基礎與法規》試題中，情景分析題每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分。

　　情景分析題的特點是：該類題型兼有單選題和多選題的特點，也就是在情景分析題中，有的是單選，也有可能是多選，要切記!此類題型的要求是，每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

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　　(三) 《土地管理基礎與法規》課程考試出題特點

　　1.注重出奇、出偏、出新

　　通過近幾年的《土地管理基礎與法規》考試看出，注重出奇、出偏、出新是其特點。

　　(1)出奇，主要是指出題不拘泥于教條。如2006年試題中，有一道單選題：某企業將其所屬的一處廠房作為抵押物貸款進行經營活動，并與某銀行簽訂抵押合同。此后，該企業又在其廠房內建房兩間。后因經營不善，不能按期歸還銀行貸款，經司法裁定，抵押物被整體拍賣后，新建兩間房屋拍賣所得()。

　　A.屬于抵押財產，應歸銀行所有

　　B.是抵押財產的附屬物，部分歸銀行所有

　　C.不屬于抵押財產，歸企業所有

　　D.是抵押財產的增值，部分歸銀行所有

　　答案：C

　　解析：《城市房地產管理法》第五十一條規定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

　　(2)出偏，由于土地估價師考試屬于開放式學習，沒有統一教材，給學習帶來較大困難，可以說是學無目標，參考資料短缺。一旦考試出偏，會大大降低考試通過率。如2006年試題中，出了兩道極偏的試題：

　　例題1：我國歷史上首次開展全國性大規模的土地清丈是在()。

　　A.秦朝

　　B.漢朝

　　C.唐朝

　　D.宋朝

　　答案：B

　　例題2：中國最早的《不動產登記條例》是在()年頒布的。

　　A.1920

　　B.1921

　　C.1922

　　D.1923

　　答案：C

　　解析：做兩道極偏的試題，這就靠我們平時多積累、查找有關的知識點，否則的話，我們只有“猜”。第二道例題屬于法規考核點。北洋政府建立初，仍然承認民商法的獨立地位，考慮到大清民律草案未正式頒行，故將《大清現行刑律》以及《戶部則律》中涉及民法的內容直接加以援用。在整個北洋政府時期，傳統民事商事習慣一直是司法實踐中的重要發源之一。從1914年起開始民法典的編訂工作，到1926年先后完成了親屬、總則、債、物權、繼承等編二稿或三稿草案，制定了《清理不動產典當辦法》、《不動產登記條例》、《驗契條例》、《森林法》、《礦產條例》等單行民法。1922年，當時的北京政府頒布《不動產登記條例》。

　　(3)出新，主要是現行法律、法規、政策的新變化內容，都是當年出題的重點。如2006年本門課程進行了重新修訂，新增了不少法規內容，特別是一些策，是重要考點。2006年試題中，對這些新增知識點都采集了考點。如單選題中有：國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知，要求自2005年6月1日起，對個人購買()轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。

　　A.普通住房超過2年

　　B.住房不足2年

　　C.非普通住房超過2年

　　D.別墅不論是否超過2年

　　答案：B

　　解析：出這道題的主要依據是2005年國務院辦公廳國辦發(2005)26號文件規定，“對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅”。如果不能很好地掌握這個當年的策，這道題絕對會失分。可以說這道題在2005年出，是非常有新意的，但是放在2006年就失去了意義，因為2006年5月的《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》要求，從 2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。同時，2008年12月，國務院辦公廳出臺的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發[2008]131號)規定，個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。

　　2.注重土地管理基礎基本概念與基本原理考核

　　《土地管理基礎與法規》采取客觀性試題形式。客觀性試題主要側重于考查應試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如①土地內涵、基本特征，土地類別、不同類型土地特點，地籍管理基本概念和內容體系，土地規劃管理的概念和內容，耕地保護與土地整理基本概念、基本內容;②農用地轉用與征地管理知識、建設用地供應管理知識、土地市場交易與監管知識、地價管理知識、土地執法監察知識等基礎知識;③土地有償有期限使用制度等土地權利制度，土地成交價格申報制度、房地產價格評估制度等基本制度。對這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎上記憶。如基本制度的考核，2006年試題中，有一道多選題：我國現行的地價管理制度包括()。

　　A.土地交易許可制度

　　B.基準地價和標定地價定期公布制度

　　C.地價評估制度

　　D.土地交易申報勸告制度

　　E.土地交易最低限價制度

　　答案：BCE

　　解析：土地交易許可制度、土地交易申報勸告制度，不屬于我國現行的地價管理制度。

　　3.注重國務院規范性文件等綜合知識的考核

　　2006年《土地管理基礎與法規》考試大綱所附國務院規范性文件有19項，而2007年考試大綱所附國務院規范性文件則達到了25項，2008年考試大綱所附國務院規范性文件則達到了31項，千萬不要忽視這部分內容的學習。因為國務院有關土地政策的規范性文件，具有全面性、針對性、宏觀性、重要性的特點，便于出題。據統計，僅2006年《土地管理基礎與法規》試題中國務院規范性文件的考核內容就占10道題。如多選題有一道：國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》要求制訂并公布各市縣征地的統一年產值標準或區片綜合地價，主要是為解決當前征地工作中存在的()問題。

　　A.安置措施不落實

　　B.征地補償同地不同價

　　C.征地補償標準偏低

　　D.征地費用分配不合理

　　E.征地補償標準隨意性較大

　　答案：BCE

　　解析：國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》[國發〔2004〕28號]規定，完善征地補償辦法。縣級以上地方人民政府要采取切實措施，使被征地農民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。依照現行法律規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，省、自治區、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。省、自治區、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統一年產值標準或區片綜合地價，征地補償做到同地同價，國家重點建設項目必須將征地費用足額列入概算。大中型水利、水電工程建設征地的補償費標準和移民安置辦法，由國務院另行規定。

　　4.注重考試出題的靈活性

　　從歷年考試考題的變化特點來看，單純靠死記硬背的試題越來越少，而更多的是考查應試者靈活運用、舉一反三的能力。應試者在復習過程中要多做、多練，所謂見多識廣，就是這個道理。如2006年試題中有一道單選題：張莊村民田某，于1992年申請宅基地建房居住，2000年7月，田某將其房屋租賃給外來打工人員居住，并收取租金。2001年，田某再次以無房居住為由，申請宅基地，按照《土地管理法》的規定，當地人民政府應()。

　　A.沒收田某出租房屋所得

　　B.對田某予以罰款

　　C.在批準時核減用地數量

　　D.對田某的申請不予批準

　　答案：D

　　解析：這道題可以說比較新穎，主要考核《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”內容，但是以小案例的形式出的。

　　5.注重有關法律、法規和規章條文的考核

　　近幾年的考試，現行法律、法規和規章條文的考核所占比重是不小的。而2006年由于本門課程改為《土地管理基礎與法規》，則更突出了“法規”的分量。保守統計，2006年考試考題法規部分所占比例，應在50%，甚至達到了60%。因此在學習中，我們不僅要熟悉《土地管理基礎》內容，更應該注重《土地管理基礎與法規》考試大綱后面所附錄的有關法律、法規和規范性文件、司法解釋等內容。特別是要結合大綱要求及教材內容讀兩遍法律、法規和規章條文內容。同時對于現行法律、法規和規章條文的考核，在一些輔導教材中可能找不到出處。但是只要熟悉了有關房地產法律、法規條文內容，就可以準確作答。如2006年試題中有一道單選題：

　　例題：違反《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得()倍以下的罰款。

　　A.3

　　B.4

　　C.5

　　D.6

　　答案：C

　　解析：《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)第三十八條規定，本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。如果我們不熟悉《城市房地產開發經營管理條例》的法律責任內容，考試時必然抓瞎。

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