2012年房地產估價師《案例與分析》精講(43)
瀏覽
收藏
估價技術報告$lesson$
一、實物狀況分析(略)
二、區位狀況分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析
估價對象所處區域為商業繁華地段，是較為理想的商業綜合用地。估價對象用途為商業綜合，符合區域功能規劃，確定現用途為估價對象的最高最佳用途。
五、估價方法的選用
估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調查，根據估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次估價的基本方法，其技術路線如下：
⑴ 根據《房地產估價規范》，“收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象系經營用房，具有收益，因此可用適當的資本化率，將其未來各年的純收益折算到估價時點上，計算待估房地產租賃權的收益價格。
⑵ 根據成本法估價的思路，以建造估價對象房地產所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應交納的稅金來求待估房地產(完全產權)的積算價格，再根據年限修正法計算待估房地產租賃權的積算價格。
對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象房地產租賃權的總價格和單位價格。
六、估價測算過程
㈠ 收益法分析測算過程
⑴ 年收入的確定
① 網球室：共有網球場8個，全天24小時營業，白天12小時收費標準為48元/小時?個，晚上12小時收費標準為78元/小時?個，1年按360個營業日計，空置率取85%。
(48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(萬元/年)
② KTV包房：共設有5間大包、3間中包、4間小包，取費標準分別為480元/間?晚、380元/間?晚、280元/間?晚，1年按360個營業日計，空置率取70%。
(480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4=50.33(萬元/年)
③ 餐飲部：可同時容納50人進餐，消費標準為30元/人?餐，1個營業日按中、晚兩餐計，1年按360個營業日計，空置率取60%。30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(萬元/年)
④ 休閑清吧：可同時容納80人，消費標準按20元/人?日計，空置率取60%，1年按360個營業日計。20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(萬元/年)
⑤ 舞廳：可同時容納30人，消費標準按30元/人?日計，空置率取50%，1年按360個營業日計。30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(萬元/年)
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
•2012年全國房地產估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
更多信息請訪問：
最新資訊
- 房地產估價師2025年怎么備考?2025-07-20
- 2025年注冊房地產估價師備考經驗：如何高效利用零碎時間2025-07-07
- 2025年房地產估價師備考攻略經驗2025-06-26
- 2025年房地產估價師考試備考攻略：高效學習方法與實用技巧2025-06-01
- 備考指導：2025年房地產估價師備考順序安排和考試科目特點2025-05-26
- 2025年房地產估價師考試如何備考？需要了解哪些信息？2025-05-21
- 備考指南：2025年房地產估價師備考順序是什么2025-05-19
- 2025年房地產估價師高效備考攻略：全面提升學習效率2025-05-17
- 怎么備考2025房地產估價師考試?2025-04-08
- 挑戰7個月過4個科目！2025年房地產估價師考試備考攻略2025-03-31
打卡人數
