2011年度全國物業管理師執業資格考試試卷

　　《物業管理實務》

　　一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.在包干制下，物業管理的會計主體是()。

　　A.物業管理項目

　　B.物業服務企業

　　C.業主委員會

　　D.業主大會

　　2.物業裝飾裝修管理流程一般包括的內容有：①申報登記;②備齊資料;③辦理開工手續;④簽訂管理服務協議;⑤施工;⑥驗收。上述內容正確的流程應是()。

　　A.④→①→②→③→⑤→⑥

　　B.①→④→②→③→⑤→⑥

　　C.②→①→④→③→⑤→⑥

　　D.②→④→①→③→⑤→⑥

　　3.關于房屋共用設施設備管理工作內容的說法，錯誤的是()。

　　A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染

　　B.建立消防設備巡視、檢查、測試制度

　　C.電梯每隔兩年要由政府技術監督部門進行檢查

　　D.建立空調系統技術檔案

　　4.某物業服務企業向全體員工公布評選出的“2010年度十佳員工”，應使用的行政公文文種是()

　　A.計劃

　　B.通知

　　C.通報

　　D.意見

　　5.物業服務企業薪酬體系設計的步驟主要包括：①職位分析;②職位評價;③薪酬體系的實施和修正;④薪酬結構設計;⑤薪酬定位;⑥薪酬調查。上述步驟正確的順序是()。

　　A.①→②→⑥→⑤→④→③

　　B.⑤→④→③→①→②→⑥

　　C.④→③→①→⑤→②→⑥

　　D.③→①→⑤→④→⑥→②

　　6.下列收入中，應當計征物業服務企業營業稅的是()。

　　A.代收的水費和電費

　　B.代收的專項維修資金

　　C.代收的房租收入

　　D.從事代理業務取得的手續費收入

　　7.房屋共用部分和共用設施的檢測、檢修與運行記錄檔案的保存期限應不低于設備使用年限的()倍。

　　A.2.0

　　B.2.5

　　C.3.0

　　D.3.5

　　8.關于物業服務的基本內容和質量要求，應當包含在()文件中。

　　A.大廈管理規約

　　B.住宅使用說明書

　　C.員工行為管理規定

　　D.物業服務合同

　　9.某住宅小區業主李某向物業項目管理機構投訴，物業管理人員應采取的處理措施包括：①記錄投訴內容;②提出解決投訴的方案;③調查分析投訴原因;④確定處理投訴責任

　　人;⑤答復業主及回訪。上述處理措施的正確順序應是()。

　　A.①→④→③→②→⑤

　　B.①→③→②→④→⑤

　　C.①→③→④→②→⑤

　　D.①→④→②→③→⑤

　　10.物業銷售階段，建設單位在與購房人簽訂物業買賣合同時，應當將()向物業買受人明示并予以說明，物業買受人應予以書面承諾。

　　A.物業服務合同

　　B.管理規約

　　C.服務標準

　　D.臨時管理規約

　　二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　11.在物業建設階段，物業服務企業早期介入的主要工作內容包括()。

　　A.確定物業服務收費標準

　　B.就物業環境的適應性提出建議

　　C.配合施工單位安裝物業設備

　　D.記錄物業項目的隱蔽工程

　　E.熟悉物業項目供水管線鋪設情況

　　12.下列物業管理檔案資料中，屬于永久保存的有()。

　　A.物業及重要的附屬設施設備的基礎性文件資料

　　B.有關物業更新、改造的會議決議文件

　　C.物業管理工作中產生的重要決議、決定

　　D.業主及業主大會的基礎資料

　　E.業主報修和投訴記錄

　　13.當發生高空墜物時，屬于正確的處理措施有()。

　　A.發生高空墜物后，有關人員要立即趕到現場，確定墜物造成的危害情況

　　B.盡快確定墜物來源

　　C.關閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止造成高空墜物事故者乘機逃跑

　　D.立即清理現場，恢復秩序

　　E.事后應檢查，并通過多種宣傳方式，使業主自覺遵守社會公德

　　14.物業服務企業利潤總額包括()。

　　A.企業所屬項目上交的酬金

　　B.營業利潤

　　C.投資凈收益

　　D.營業外收支凈額

　　E.補貼收入

　　15.物業服務企業公共秩序管理服務的內容包括()。

　　A.出入管理

　　B.安防系統的維護和管理

　　C.施工現場管理

　　D.負責治安管理

　　E.停車管理

　　三、案例分析題(共10題，第16題至25題，共80分)

　　案例一

　　某大型住宅小區2005年建成交付使用。由于尚未成立業主大會，物業管理公司聘請了30位業主作為物業服務義務監督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。

　　2010年，在義務監督員會議上，義務監督員提出如下建議。

　　(1)本小區中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴重，應予更換。

　　(2)由物業管理公司同義務監督員共同組成籌備組，組織召開首次業主代表大會，選舉產生業主委員會。同時物業管理公司提出，基于物價上漲，物業管理成本提高，要求提高物業服務費收費標準。

　　問題：

　　16.經物業管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定?如何決定?費用如何解決?

　　17.義務監督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。

　　18.物業管理公司要求提高物業服務費收費標準是否合理?請說明理由，并說出應該采取什么樣的合理步驟和方法。

　　案例二

　　某住宅小區有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設單位在前期物業管理服務招標書中有關公共秩序維護的具體要求包括：小區一個門崗和一個監控崗24小時值班;小區樓宇內走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。另外，本項目招標書已明確，建設單位為該小區無償提供價值20萬元的固定資產，作為該項目管理服務開辦之用。

　　問題：

　　19.若該小區每棟每層正常巡視時間為1分鐘，投標物業管理公司每班至少需安排多少個巡視員方能滿足招標書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡視時間忽略不計，要列出計算過程)

　　20.統一設每月工作天數為30天，如按勞動法規規定，職工平均每月的工作天數為20.83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算結果取整數)

　　21.假設監控崗由8名員工運轉，而每名員工月基本工資為1500元，投標企業實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節日加班費，統一設每月工作天數為30天，按勞動法規規定計算職工基本小時工資的月平均工作天數為21.75天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工基本小時工資的1.5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結果保留小數點后兩位)

　　22.若該項目前期物業服務合同期限為3年，物業服務收費中已將建設單位無償提供的開辦固定資產折舊(固定資產折舊年限為5年)計入成本，則每年固定資產折舊為多少?如前期物業管理公司合同到期后未被該小區成立的業主大會續聘，前期物業管理公司如何處理建設單位為開辦無償提供的固定資產及其折舊?

　　案例三

　　某高層綜合物業項目地處城市中心區，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1至4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業管理公司承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。

　　問題：

　　23.節能減排的措施一般可分為技術節能(如投入資金進行設備改造)和管理節能(在管理手段方法等方面上下工夫)。請就本項目建筑和設備設施管理分別提出技術節能和管理節能措施各2項以上(含2項)。

　　24.該項目物業服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。相對而言，哪些是管理服務的重點工作?請簡要說明理由。

　　25.在物業服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。

　　(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。

　　(2)各承租單位應分別和物業管理公司簽訂物業服務合同以方便管理服務。

　　(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業管理公司的職責。

　　(4)寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業管理公司承擔。

　　(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業管理公司經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。

　　請分別指出上述觀點正確與否，并對不當或錯誤的觀點說明理由。

　　參考答案及解析

　　一、單項選擇題

　　1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D

　　二、多項選擇題

　　11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE

　　三、案例分析題

　　案例一

　　16.更換鐵藝圍欄事項應由全體業主決定。經全體業主2/3以上通過后實施。費用由業主自籌或從住宅專項維修資金中列支。

　　17.義務監督員提出的建議(2)不可行。

　　理由：業主代表大會籌備組應由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成，義務監督員是由物業公司聘請，不能代表全體業主行使權利。

　　18.物業管理公司要求提高物業服務費收費標準合理。

　　理由：物業服務費收費標準既不能低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。

　　應該采取的合理步驟和方法：由業主與物業服務企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素而調整。

　　案例二

　　19.投標物業管理公司每班至少需安排巡視員人數=4×30/60=2(人)。

　　20.每名員工每月最長工作時間=20.83×8+36=202.64(小時)。

　　小區門崗至少需要安排的員工人數=24×30/202.64=3.55=4(人)。

　　21.每名員工每小時超時加班工資=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。

　　每名員工每月超時加班工作時間=(30―21.75)×8=66(小時)。

　　每名員工月實際應得工資額=1500+12.93×66=2353.38(元)。

　　22.每年固定資產折舊=20/5=4(萬元)。

　　前期物業管理公司應向建設單位移交固定資產。

　　案例三

　　23.技術節能措施有：對耗能較大設備的更換，提高設備技術水平或工藝水平。

　　管理節能措施如下。

　　(1)落實組織和管理體系。

　　(2)加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識。

　　(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。

　　(4)在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用。

　　(5)調整設備運行時間，實行節能運行程序，特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開關時間。

　　(6)合理設定運行參數(如空調溫控點)，既保證正常使用功能，又節省能源。

　　24.房屋維修管理服務、設備設施管理服務和消防管理服務是管理服務的重點工作。

　　理由：房屋及設施設備管理涉及面廣，技術含量高，關系到物業的正常運行和安全使用，是物業管理的重要內容之一，消防管理服務直接涉及業主的生命財產安全。

　　25.觀點正確與否的判斷如下。

　　(1)不正確。理由：物業服務的消防安全管理涉及整個物業項目。

　　(2)不正確。理由：物業服務合同是由業主和物業管理公司簽訂的。

　　(3)正確。

　　(4)正確。

　　(5)不正確。理由：《物業管理條例》第五十五條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理相關手續，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

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