2012年房地產估價師《理論與方法》精講(24)

更新時間：2012-04-18 16:33:19 來源：|0

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　　(三)其他權益的價格$lesson$

　　其他權益的價格在此未具體列明，泛指所有權價格、使用權價格以外的各種權益的價格，如租賃權價格、典權價格等。

　　概括起來，從權益角度來看的現實中的房地產估價對象有下列幾種：

　　(1)“干凈”的出讓土地使用權和房屋所有權的房地產(“干凈”是指該房地產的手續完備、產權明晰且未設定任何或任何形式的他項權利，下同);

　　(2)“干凈”的劃撥土地使用權和房屋所有權的房地產;

　　(3)“干凈”的農民集體所有土地上的房地產;

　　(4)部分產權的房地產;

　　(5)共有的房地產;

　　(6)附帶有租約的房地產(即已出租的房地產);

　　(7)設定了抵押權的房地產(即已抵押的房地產);

　　(8)設定了典權的房地產(即已典當的房地產;

　　(9)設定了地役權的房地產;

　　(10)手續不完備的

　　房地產;

　　(11)產權不明或有爭議的房地產;

　　(12)臨時用地或臨時建筑的房地產(又有未超過批準期限的和已超過批準期限的);

　　(13)違法占地或違法建筑的房地產;

　　(14)已被劃為征用或拆遷范圍的房地產;

　　(15)已被法院查封、監管的房地產

　　(16)房地產的租賃權

　　(17)房地產的典權;

　　(18)房地產的空間利用權(又有地下空間利用權和地上空間利用權)。

　　十、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值

　　買賣價格是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物，簡稱買賣價。

　　租賃價格常稱租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。中國大陸目前的房租有市場租金(或稱協議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價值為基礎確定的租金，其構成內容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅、保險費、地擔和利潤八項因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅五項因素構成)、準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅一般是按使用面積計租，非住宅一般是按建筑面積計租。

　　抵押價值是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。抵押價值的實質是當抵押人不履行債務，抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或者拍賣、變賣時，該房地產所能實現的客觀合理價格或價值折算到設定抵押權時的價值。

　　典價是在設定典權時，由典權人支付給出典人的金額。典價往往低于房地產的實際價值。

　　保險價值是將房地產投保時，為確定其保險金額提供參考依據而評估的價值。

　　課稅價值是為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據的價值。

　　征用價值是政府強制征用房地產時給予的補償金額。

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