2012年房地產估價師《理論與方法》精講(27)
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2.在合法使用方面，應以城市規劃、土地用途管制等為依據。例如，如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規定為前提。$lesson$
西方所謂的城市規劃創造土地價值，在一定程度上反映了這一要求。
3.在合法處分方面，應以法律、行政法規或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。以抵押為例：
(1)法律、行政法規規定不得抵押的房地產，就不能作為以抵押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產沒有抵押價值。
(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中
繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。因此，在評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產的抵押價值時，不應包含土地使用權出讓金。
(3)《中華人民共和國擔保法》第三十五條規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”所以，再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分才是其抵押價值。
4.在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。例如，評估政府定價或政府指導價的房地產，應遵循政府定價或政府指導價。如房改售房的價格，要符合政府有關該價格測算的要求;新建的經濟適用住房的價格，要符合國家規定的價格構成和對利潤率的限定;農地征用和城市房屋拆遷補償估價，要符合政府有關農地征用和城市房屋拆遷補償的法律、行政法規。
例題：遵循房地產估價的合法原則，即估價機構或人員應具有合法的評估資格。(判斷)
答案：錯誤
第二節 最高最佳使用原則
最高最佳使用原則要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。
最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。
可見，最高最佳使用必須符合4個標準：
(1)法律上許可，
(2)技術上可能，
(3)經濟上可行，
(4)價值最大化。而且這些標準通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法規、城市規劃、土地使用權出讓合同等)許可范圍內的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。
房地產估價為什么要遵循最高最佳使用原則?這是因為在現實房地產經濟活動中，每個房地產擁有者都試圖充分發揮其房地產的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經濟利益。這一估價原則也是房地產利用競爭與優選的結果。所以，在估價中不僅要遵循合法原則，而且要遵循最高最佳使用原則。
最高最佳使用具體包括3個方面：(1)最佳用途;(2)最佳規模;(3)最佳集約度。
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•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
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