2012年房地產估價師《經營與管理》精講(44)

更新時間：2012-03-30 15:17:06 來源：|0

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　　⑶ 當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續購買存量房地產并繼續開發新項目。由于資本不斷流向存量房地產和新項目的開發，所以此時房地產市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。而存量房地產的業主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。$lesson$

　　㈦房地產市場自然周期和投資周期之間的關系

　　房地產市場的自然周期和投資周期是相互聯系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當資本市場投資可以獲得滿意的投資回報時，投資者擬投入房地產市場的資本就需要高于一般水平的投資回報，使資本流向房地產市場的時機滯后于房地產市場自然周期的變化，導致房地產市場價格下降，經過一段時間后，房地產市場上的空置率也形開始下降。

　　如果可供選擇的資本市場投資收益率長期偏低，例如投資者在股票和債務市場上無所作為時，有最低投資收益目標的投資者就會在并非合適的市場自然周期點上，不斷地將資金(權益資本和借貸資本)投入房地產市場中的存量房地產和新開發建設項目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結果，使初期房地產市場價格上升，經過一段時間后，房地產市場上的空置率也開始上升。

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