2012年房地產估價師《經營與管理》精講(46)

更新時間：2012-03-30 15:14:29 來源：|0

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　　㈡ "過度開發"及誘因$lesson$

　　⑴ 房地產市場中的過度開發

　　房地產市場中的過度開發有時也稱為房地產"過熱"，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業價格和租金下降的情況。

　　⑵ 過度開發的誘因

　　過度開發的誘因主要有三個方面，即開發商對市場預測的偏差、開發商之間的博弈和非理性行為以及開發資金的易得性。開發商在進行開發決策時，會對市場上的需求狀況進行預測。他們在預測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現象，他們也很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經不如所預期的那樣喜人，就容易產生房屋積壓、空置率上升的過度開發景象。開發商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發的情況。開發商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發，殊不知有時這些市場機會是有限的，只需少量開發商的介入就能滿足。但是每個開發商都想搶先得到市場機會，而不會進行內部協調，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經得到土地，與其將土地空置產生機會成本，還不如趕快開工建設。這種非理性的行為往往會使過度開發現象更加嚴重。

　　從獲取開發資金的難易程度來看，如果開發商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們在進行投資決策時往往會缺乏仔細和審慎的考慮，從而產生道德風險。特別是目前我國的開發商融資渠道單一，無論是開發貸款還是預售商品住宅抵押貸款基本都是從商業銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產市場中信息不完全的程度較高，對高利潤的追求將會使開發商難以對市場做出客觀和冷靜的判斷。

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