2012年房地產估價師《經營與管理》精講(49)

更新時間：2012-03-30 14:21:51 來源：|0

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　　第五節政府對房地產市場的干預$lesson$

　　政府合理確定自己在房地產市場運行中的角色，著眼于建立市場運行規則和監督規則的執行，是政府對房地產市場實施有效管理的關鍵。政府管理房地產市場的主要職能，應該是實施有效的宏觀調控和按市場發育程度建立清晰完備的法制系統，保障房地產市場參與者的合法權益，使房地產市場的動作納入法制的軌道。

　　一、政府干預房地產市場的原則

　　政府政策應具有的共同特征是：公平、效率、連續、系統、協調、前瞻性和引導性。政府干預房地產市場的政策也不例外。但由于房地產特殊的位置固定性、價值昂貴性和耐久性，對干預其發展的政策也具有相應的特殊原則。

　?、?目標的確定性

　　政府干預房地產市場的政策必須有明確的目標。政策的預評價首先要考察這些目標的必要性和可行性;政策的后評價則要分析這些目標的實現程度、實際受益者是否與目標受益者相吻合、是否有負面作用等。這些目標通常包括：

　?、?使存量房地產資源得到最有效的使用。在任何時候，都有一個房地產存量來滿足當前的生產生活需要。政府通常更關注新建商品房的入住情況，忽視存量房地產的空置問題;或對兩者的重視程度不匹配。這就很難使存量房地產資源發揮最大的效用。

　?、?保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間。以住宅市場為例：長期的住房政策必須有改善住房質量的目標，必須對家庭居住偏好(在住宅產權、類型、位置)加以考慮，政府應允許超過需要數量的住宅剩余存在，因為空置住宅作為住宅市場上的"蓄水池"，可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標準的住宅被及時淘汰，滿足部分家庭對擁有第二住所的需要。

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