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　　2013年中級經濟師考試房地產輔導講義(3)

　　第二節 供求理論

二、房地產供給

　　(一)房地產供給的含義

　　房地產供給是指房地產開發商和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售或出租的數量。形成供給有兩個條件：一是房地產開發商和擁有者愿意供給;二是房地產開發商和擁有者有能力供給。

　　房地產市場供給是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有房地產開發商和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數量，即市場供給是所有房地產開發商和擁者供給的總和。

　　在現實中，某種房地產在某一時間的潛在供給量為： 潛在供給量=存量―拆毀量―轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量

　　(二)決定房地產供給量的因素

　　①該種房地產的價格水平。②該種房地產的開發建設成本。③該種房地產的開發技術水平。④房地產開發商對未來的預期。

　　1.該種房地產的價格水平

　　某種房地產的價格越高，房地產開發商愿意開發的數量就會越多;相反，房地產開發商愿意開發的數量就會越少。供給量與價格正相關的這種關系，被稱為供給規律。

　　2.該種房地產的開發建設成本

　　在某種房地產的價格水平不變的情況下，當其開發建設成本上升，房地產開發利潤率就會下降，從而會使該種房地產的供給減少;相反，會使該種房地產的供給增加。

　　3.該種房地產的開發技術水平

　　開發技術水平的提高可以降低開發成本，增加開發利潤，房地產開發商就會開發更多的房地產。

　　4.房地產開發商對未來的預期

　　如果房地產開發商對未來的市場看好，例如，房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定房地產投資開發計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給增加，同時會把現在開發的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產的現期供給;如果房地產開發商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。

　　當一種房地產的價格高時，當該種房地產的開發建設成本低或開發技術水平提高時，當房地產開發商預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常會增加;反之，該種房地產的當前供給通常會減少。

　　由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發期長、不可移動等，導致房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。

　　(三)房地產供給曲線

　　以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的供給量，因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　例題1：決定房地產供給量的因素有( )。

　　A 該種房地產的價格水平 B 該種房地產的開發建設成本

　　C 該種房地產的開發技術水平 D 房地產開發商對未來的預期 E 該區域人口數量

　　答案：ABCD

　　解析：決定房地產供給量的因素： ①該種房地產的價格水平。②該種房地產的開發建設成本。③該種房地產的開發技術水平。④房地產開發商對未來的預期。

　　例題2：房地產供給曲線是一條( )的供給曲線。

　　A 向右上方傾斜 B 向右下方傾斜 C 左上方傾斜 D 左下方傾斜

　　答案：A

　　解析：房地產供給曲線是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的供給量，因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。

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