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　　2013年中級經濟師考試房地產輔導講義(2)

第一節 區位理論

四、中心地理論

　　中心地理論是由德國著名地理學家克里斯塔勒在1933年發表的《德國南部的中心地》一書中提出的。

　　(一)中心地理論的基本概念

　　(1)中心地：是指區域內向其周圍地域的居民點居民提供各種商品和服務的中心城市或中心居民點。

　　(2)中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務。不包括制造業方面的活動。

　　(3)中心性：可理解為一個中心地對周圍地區的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，可用“高”、“低”、“強”、“弱”、“一般”、“特殊”等來形容和比較。

　　(4)需求門檻：是指某中心地能維持供應某種商品和服務所需的最低購買力和服務水平。在實際中，需求門檻多用能維持一家商服企業的最低收入所需的最低人口數來表示。這里的最低人口數，稱為門檻人口。

　　(5)商品銷售范圍：是指消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或者中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑。

　　(二)克里斯塔勒的中心地理論

　　1.假設條件

　　克氏理論的假設條件是：①研究的區域是一個均質平原，人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致。②有一個統一的交通系統，同一等級規模的城市的便捷性相同，交通費 用與距離成正比。③廠商和消費者都是經濟人。④平原上貨物可以自由地向各方向流動，不受任何關稅或非關稅壁壘的限制。

　　2.六邊形市場區

　　各中心地都試圖把這片空白區吸引到自己的市場區內，競爭的結果使得它們之間的距離進一步縮短，以致各中心地的銷售范圍都有一部分相互重疊。這時，居住在重疊區內的居民就有兩個可供選擇的區位。按照消費者最近供應地購物的假設，重疊區就被平均分割給兩個相鄰的中心地。其中位于平分線上的居民到兩個相鄰的中心地的距離是相等的，故這條線被稱為無差別線。由于重疊區被無差別線分割，圓形的市場區即被六邊形的市場區所替代，從而推導出正六邊形市場區這一便于組織中心地與服務區相聯系的最有效的全覆蓋的理論圖式。

　　3.市場等級序列

　　根據前面的論述，中心地商品和服務的需求門檻、利潤和服務范圍，是與中心地規模、人口 分布密度、居民收入水平及商品和服務的種類密切相關的。

　　例題1：需求門檻指某中心地能維持供應某種商品和服務所需的(　)和(　)。

　　A 工資水平 B 消費能力 C最低購買力 D 服務水平 E 人口數量

　　答案：CD

　　解析：需求門檻：是指某中心地能維持供應某種商品和服務所需的最低購買力和服務水平。

　　例題2：某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平被稱為(　)。(2008年試題)

　　A.需求門檻　　B.中心性　　C.中心地職能　　D.商品銷售范圍

　　答案：A

　　解析：某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平被稱為需求門檻。

　　五、城市空間結構理論(同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區土地利用模式 )

　　城市空間結構是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和。主要介紹具有代表性的同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區土地利用模式。

　　(一)同心圓理論

　　同心圓理論是伯吉斯于1925年總結出來的。他基于生態學的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空間上的排列形態。5個同心圓用地結構：第一環帶是中心商務區。第二環帶為過渡地帶。第三環帶是工人住宅區。第四環帶是高級住宅區。第五環帶為通勤人士住宅區，多為在城市中心工作的中上層人士的居住區。

　　(二)扇形理論

　　扇形理論是霍伊特于1939年創立的。該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展。他認為，由于特定交通線路的線性通達性和定向慣性的影響，各功能用地往往在其兩側形成。他還把市中心的通達性稱為基本通達性，把沿輻射狀交通主干線所增加的通達性稱為附加通達性。輕工業和批發商業對交通線路的附加通達性最為敏感，多沿鐵路、水路等主要交通干線擴展;低收入住宅區環繞工商業用地分布，而中高收入住宅區則沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公園、高地向外發展，獨立成區，不與低收入的貧民區混雜。當城市人口增加，城市用地需要擴大，高收入的人就從原住區搬遷到新的聲望更高的地方，原來的高收入住宅區的房產變為低租金的住宅，供貧民居住，出現土地利用的演替和濾變。但大部分低收入階層，由于經濟和社會因素的理智的內聚力，很難進人中級住宅區和高 級住宅區居住，只能在原有貧民區的基礎上向外作條帶扇形狀延伸發展，因此，城市各類土地呈現出扇形結構。

　　(三)多核心理論

　　多核心理論最先是麥肯齊于1933年提出的，然后又被哈里斯和烏爾曼于1954年加以發展。該理論強調城市土地利用過程中并非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心。其中一個主要商業區為城市的核心，其余為次核心。形成城市多核心的因素有4個：①某些活動需要彼此接近，而產生相互依賴性。②某些活動互補互利，自然集聚。③某些活動因必須利用鐵路等貨運設施，且產生對其他使用有害的極大交通量，因此就排斥其他使用而自己集結在一起。④高地價、高房租吸引較高級的使用，而排斥較低品質的使用。

　　(四)中心商務區土地利用模式

　　中心商務區(CBD)的兩項重要指標：

　　把CBHI>1，CBII>50%的區域界定為CBD。

　　中心商務建筑面積指數比率(CBl)

　　例題1：中心商務區土地利用模式中，界定CBD的幾項重要指標分別是( )。(2008年試題)

　　A.中心商務高度指標(CBHI) B.中心商務建筑面積指數比率(CBI)

　　C.中心商務用地面積指標 D.中心商務區高層建筑數量指標

　　E.中心商務強度指標(CBII)

　　答案：ABE

　　解析：界定中心商務區(CBD)的重要指標有中心商務高度指標(CBHI)、中心商務強度指標(CBII)、中心商務建筑面積指數比率(CBI)。

　　例題2：城市空間結構理論包括( )

　　A中心地理論 B同心圓理論 C 扇形理論D 多核心理論 E中心商務區土地利用模式

　　答案：BCDE

　　解析：城市空間結構理論包括同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區土地利用模式. 中心地理論是區位理論之一。區位理論主要有農業區位理論、工業區位理論、中心地理論和城市空間結構理論。

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