第二部分 技能考試答題技巧

　　----全國物業管理員職業資格考試中技能考試，主要是考察學員對所掌握的物業管理基礎知 識、基本理論，在實施物業管理的過程中對其靈活應用能力、解決工作中存在的一般問題能力的一種鑒定方式。技能考試題有三種類型的題型：模擬現場操作題、情景題和案例題。

　　一、現場模擬操作題答題技巧

　　(一)命題形式：觀看錄像，然后按照要求答題。每題錄像放兩次，第一題30分鐘之后放第二題錄像。

　　(二)命題類型：命題一般會涉及的內容是物業管理過程中一些工作的一個方面。例如物業的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛生檢查、設施設備檢查等)。

　　命題考察的形式是通過以錄像的形式，判斷在工作過程反映出存在的問題，讓考生指出并說明理由。

　　(三)答題方法：

　　第一步：仔細觀看錄像，第一編錄像要記下存在的問題(一般命題中反映出的問題是比較明顯的)，第二遍再補充核實。

　　第二步：答題。

　　(四)答題技巧：

　　每一個命題在筆答時，可以按照下面的要求回答：

　　第一部分：

　　指出命題中存在的問題(不能漏項)。所指出的問題要歸為大類，如保潔方面、消防安全方面、設施管理方面、設備管理方面、車輛管理方面、環境管理方面、社區活動組織管理方面、資料管理方面等。不要僅僅指出有紙團、有污漬、有漏水、有墻面破損等。

　　第二部分： 針對你認為所存在的問題：

　　第一段 按照存在問題找法律法規依據

　　依據存在問題的細節，歸為物業管理的大類，說明所不符合國家物業管理法律、法規(包括地方性法規、條例)的名稱或不符合的正常物業管理的工作程序。

　　一般在物業管理工作中，按照物業管理的類別所適用的國家法律法規(僅供參考)有：

　　★房屋接管驗收、撤管方面：

　　①《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》 (1993年11月13日建設部建法字[1999]第113號文發布執行)

　　②《建設部關于加強房屋接管驗收工作的通知》 (1991年11月26日建房管字第57號)

　　③《房屋接管驗收標準》 (ZBP30001-90)

　　④《城市新建住宅小區管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發布)

　　⑤《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》

　　⑥《城市商品房預售管理辦法》

　　⑦建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

　　⑧《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

　　⑨地方性法規和條例

　　★消防安全方面

　　①《消防法》

　　②《建筑內部裝修設計防火規范》 建設部發布的國家標準(GB50222-95)

　　③《城市居民住宅安全防范設施建設管理規定》 (1996年1月5日建設部、公安部令第49號發布)

　　④《租賃房屋治安管理條例》 (1995年3月6日公安部令第24號發布)

　　⑤建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

　　⑥《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

　　⑦地方性法規、條例

　　★環境管理方面

　　①《城市區域環境噪聲標準》

　　②《城鄉建設環境保護通知》

　　③《城市市容和環境衛生管理條例》

　　④《城市綠化條例》

　　⑤建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

　　⑥《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

　　⑦地方性法規、條例

　　★保潔管理方面

　　《中華人民共和國環境保護法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區管理辦法》以及有關管理實施細則

　　★物業管理委托合同方面

　　①《中華人民共和國合同法》

　　②《城市新建住宅小區管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發布)

　　③《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

　　④建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

　　⑤建設部、國家工商行政管理局關于印發推行《物業管理委托合同示范文本》的通知

　　⑥建設部關于印發《前期物業管理服務協議》(示范文本)的通知

　　⑦地方性法規、條例

　　★房屋維護修繕方面

　　①《城市新建住宅小區管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發布)

　　②《中華人民共和國城市房地產管理法》

　　③《中華人民共和國城市規劃法》

　　④《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋白蟻防治管理規定》

　　⑤《建設工程質量管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規定》

　　⑥《危險房屋鑒定標準》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》

　　⑦《房屋修繕技術管理規定》、《城鎮廉租住房管理辦法》

　　⑧《房屋完損等級評定標準》、《房屋滲漏修繕技術規程》

　　⑨《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》、建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

　　⑩地方性法規、條例

　　★設備管理方面

　　①《建設部關于提高電梯質量的若干規定》

　　②《建設部關于加強電梯管理的暫行規定實施細則》

　　③建設部關于印發《城市區域鍋爐供熱管理辦法》的通知

　　④《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》

　　⑤《房屋接管驗收標準》

　　⑥《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

　　⑦建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

　　⑧《城市新建住宅小區管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發布)

　　⑨《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》

　　⑩地方性法規、條例

　　★物業管理費管理方面

　　①《城市新建住宅小區管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發布)

　　②《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》

　　③國家計劃委員會、建設部關于印發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知

　　④《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》 1992年6月15日建設部令第19號發布

　　⑤《中華人民共和國合同法》

　　⑥《物業管理企業財務管理規定》

　　⑦《國家稅務局關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》

　　⑧地方性法規、條例

　　★房屋裝飾裝修管理方面

　　①《建設工程質量管理條例》

　　②《建筑裝飾裝修管理規定》

　　③《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》

　　④《城市新建住宅小區管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發布)

　　⑤《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

　　⑥建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

　　⑦《中華人民共和國合同法》

　　⑧地方性法規、條例

　　第二段 針對存在問題說明應該如何做：

　　針對所存在的問題，指出在管理中應如何做。 如“根據……，在…方面應做到……”

　　第三段 (可以不說明)指出按照“存在問題”的管理可能會造成的影響：

　　二、情景題答題技巧

　　(一)命題形式：一般命題以物業管理日常工作中一個側面提問。

　　1、補缺命題：如某項工作以做了一部分工作，讓考生完成剩余部分內容。“除了以上工作以外，還應該如何做?”

　　2、回答命題：讓考生回答問題。

　　3、選作命題：從命題中選答一題。

　　(二)命題類型：命題一般會涉及的內容是物業管理過程中一些工作的一個方面。

　　例如物業的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛生檢查、設施設備檢查等)。

　　(三)答題方法： 答題要求：熟悉物業管理日常各項工作內容，按照命題要求回答。

　　1、補缺命題：

　　所謂補缺命題，就是命題就物業管理某項工作進行了一部分，要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。

　　例如： 1、××大廈原物業管理公司合同期滿撤管，另一家新的物業管理公司來接管，物業管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關資料，小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業主或使用人信息資料以外，小李還應收集那些資料。

　　2、回答命題：

　　所謂回答問題，就是命題給出問題，要求考生回答。

　　例如“你所在的物業管理公司，正在對全體員工進行消防安全培訓，請你講解物業管理人員常用的滅火方法有哪幾種?”

　　3、選作命題：

　　所謂選作命題，就是命題給出幾個問題，讓考生從中選作一個來回答的命題形式。

　　例如：請從下列①-④中選作一題：

　　①高遠物業管理公司接管了雅合花園住宅小區，工程部王工負責1號樓的房屋日常養護工作。關于墻臺面及吊頂工程，他知道需要定期進行檢查，發現問題及時處理。請告訴他墻臺面及吊頂工程的養護還需滿足那些要求?

　　②孟先生是某物業管理公司保安部經理，某日他接到區內發現可疑爆炸物品的報告，此時他應該如何辦?

　　③住宅小區是城市日常生活垃圾的主要產生源地，面對大量的生活垃圾源源不斷地產生，物業管理公司應如何防治小區固體廢棄物對環境的污染?

　　④元旦將近，小松所在物業管理公司計劃在管區內舉辦一次物業管理人員和業主的聯歡活動，小宋負責制定活動方案，他應按怎樣的步驟制訂這樣的活動方案。

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