三、房地產投資的特性$lesson$

　　(一)位置固定性或不可移動性

　　位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的一個特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進行交易。然而，房地產就截然不同了，它不僅受地區經濟的束縛，還受到周圍環境的影響。所謂“房地產的價值就在于其位置”，房地產不能脫離周圍環境而單獨存在，就是強調了位置對房地產投資的重要性。

　　房地產的位置固定性或不可移動性，要求房地產所處的區位必須對開發商、置業投資者和租戶都具有吸引力。也就是說能使開發商通過開發投資獲取適當的開發利潤，使置業投資者能獲取合理、穩定的經常性收益，使租戶能方便地開展其經營活動以賺取正常的經營利潤并具有支付租金的能力。

　　當投資者準備進行一項房地產投資時，很重視對房地產所處宏觀區位的研究。很顯然，租戶肯定不愿意長期租用環境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區內的物業。此外，房地產投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的物業整體升值潛力密切相關。

　　由于房地產的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來的地區環境的可能變化和某宗具體物業的考慮是并重的。通過對城市規劃的了解和分析，就可以做到正確并有預見性地選擇投資地點。

　　(二)壽命周期長

　　土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資可以是一種長期投資。

　　房地產壽命可以區分為經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間;自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。

　　自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產的維護費用高到沒有租戶問津時，干脆就讓它空置著。但實際情況是，如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造、改變建筑物的使用性質或目標租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續獲取可觀的收益。

　　國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉村建筑的經濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策確定的，不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。

　　(三)適應性

　　適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生的。由于這個原因，置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;公寓的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設備來解決這一問題。

　　按照租戶的意愿及時調整房地產的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租戶的吸引力。對置業投資者來說，如果其投資的房地產適應性很差，則意味著他面臨著較大的投資風險。例如對于功能單一、設計獨特的餐館物業，其適應性就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調整其使用功能，在這種情況下，萬一租戶破產，投資者必須花費很大的投資才能使其適應新租戶的要求。因此，投資者一般很重視房地產的適應性這一特點。

　　(四)各異性

　　各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。由于受區位和周圍環境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業主和租戶也不希望所擁有或承租的物業與附近的另一物業雷同。因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標志性建筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀念碑的作用，對擴大業主和租戶的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽，都有重要作用。從這種意義上來說，每一宗物業在房地產市場中的地位和價值不可能與其他物業完全一致。

　　(五)政策影響性

　　政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。由于房地產在社會經濟活動中的重要性，各國政府均對房地產市場倍加關注，經常會有新的政策措施出臺，以調整房地產開發建設、交易和使用過程中的法律關系和經濟利益關系。而房地產不可移動等特性的存在，使房地產很難避免這些政策調整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。

　　(六)專業管理依賴性

　　專業管理依賴性是指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。在房地產開發投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經驗和能力。房地產置業投資，也需要投資者考慮租戶、租約、維護維修、安全保障等問題，即使置業投資者委托了專業物業資產管理公司，也要有能力審查批準物業管理企業的管理計劃，與物業管理企業一起制定有關的經營管理策略和指導原則。此外，房地產投資還需要估價師、會計師、律師等提供專業服務，以確保置業投資總體收益的最大化。

　　(七)相互影響性

　　相互影響性是指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產的價值。例如，城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產大幅升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產價值大大提高。從過去的經驗來看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產商或投機者，都獲得了巨大的成功。

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