一、 住房消費信貸

　　(一) 住房消費信貸的種類

　　1 個人公積金貸款：不超過30年，利率低、要求提供擔保、貸款對象有特殊要求

　　擔保的形式：抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質押擔保、連帶責任保證

　　2 個人住房商業性貸款：

　　(1)個人住房按揭貸款

　　(2)個人二手房貸款

　　(3)個人商用房貸

　　(4)個人住房轉按揭貸款

　　(5)集資建房或個人自建房貸款

　　(6)個人住房商業性貸款的形式：

　　抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵押(質押)加保證貸款

　　3 個人住房組合貸款：

　　住房公積金中心和銀行對同一借款人所購的同一套住房發放的組合貸款。

　　(二)還款方式和還款金額

　　1 首付款：30%

　　2 期款：借款人獲得房貸后，須定期向銀行歸還本息

　　貸款在一年期以上的，采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法。

　　等額本息每月還款額

　　=[貸款本金*月利率*(1+月利率)還款期數] / [(1+月利率)還款期數-1]

　　等額本金每月還款額

　　=(貸款本金/還款期數)+(貸款本金-累計已還本金)*月利率

　　3 提前還貸的選擇權

　　(1)提前還貸的三種情況：

　　借款人貸款時對自身的償還能力估計不足;

　　借款人在貸款時根據成本效益原則使用較大的住房貸款額度，而將自有資金投入高利潤項目，貸款后投資項目收益發生變化;

　　借款人在貸款一段時間后收入增加，財務狀況改善。

　　(2)提前還貸的方法：

　　全部提前還貸;

　　部分提前還貸，剩余貸款每月還款額不變，縮短還款期限;;

　　部分提前還貸，剩余貸款每月還款額減少，還款期限不變;

　　部分提前還貸，剩余貸款每月減少、同時還款期限縮短。

　　(3)如何還貸最優?

　　(4)提前還貸需要注意的問題：違約金

　　4延長貸款

　　(三)利率調整對還款總額的影響

　　案例：王先生年收入為10萬元，預計收入每年增加3%，每年的儲蓄比率為40%。目前有存款5萬元，打算5年后買房，假設王先生的投資報酬率為5%。王先生買房時準備貸款20年，假設房貸利率為6%。

　　問：可負擔首付款?可負擔房貸?可負擔房屋總價?

　　王先生5年后的可負擔首付款為297827元，但是考慮到王先生購房后一系列的支出如相關稅費、裝修等，把王先生可負擔的首付款設定為250000元。

　　王先生買房時準備貸款20年，假設房貸利率為6%，并且假設王先生每年的房貸還款額為40000元。

　　則折算至王先生買房時，可負擔房貸為：458797元

　　N=20; I/Y=6; PMT=40000; CPT PV=?

　　可負擔房屋總價= 458797+250000=708797元

　　驗證貸款比例是否合適?

　　250000/708797=35%

　　貸款比例=1- 35%=65%

　　案例：

　　張先生看好了一套100平方米的房子，據張先生了解，目前這套住房的價格是6000元/平方米，購買這套100平方米的房子所需要的費用為60萬。張先生對首付房貸等問題不是很了解，想請理財規劃師給出建議。

　　假設按7成按揭，貸款期限20年，按照6%的貸款利率，計算如下：

　　P/Y=12; N=240; I/Y=6; PV=420000; CPT PMT=?

　　計算得PMT=3009元。

　　分期付款計算案例：

　　張先生購買了一套總價100萬的新房，首付20萬，貸款80萬，利率為6%，期限為20年。如果采用等額本息方式，每月還款額為多少?張先生在還款5年之后，還有多少本金未還?還了多少本金?還了多少利息?