★★業主大會籌備：$lesson$

　　(1)成立業主大會籌備組(在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處指導下，由建設單位、業主代表組成)

　　(2)業主籌備組的工作內容：確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案;確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;確定業主委員會侯選人產生辦法及名單;做好召開業主大會會議的其他準備工作。

　　(3)籌備業主大會的工作要求：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告;公告《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案的同時，應當將業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;確認業主身份，應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準;業主在首次業主大會會議上的投票權，應當根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。

　　★★業主大會的成立：

　　業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織召開首次業主大會會議。主要內容：報告業主大會的籌備工作情況;宣讀業主名冊和首次業主大會會議上的投票權數;宣讀《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案，宣講業主對草案提出的修改意見，以及業主大會籌備組根據業主意見對《業主大會議事規則》和《業主公約》的修改結果;投票通過《業主大會議事規則》和《業主公約》;宣讀業主委員會委員侯選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。

　　★★業主大會的職責：

　　制定、修改業主公約和業主大會議事規則;選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;選聘、解聘物業管理企業;決定專項維修資金使用、繼籌方案，并監督實施;制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　★★★業主大會活動規則：

　　1.業主大會會議：定期會議和臨時會議，都由業主委員會組織召開。

　　臨時會議召開的條件：20%以上業主提議召開業主大會臨時會議;發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。業主委員會應當在召開業主大會會議15日前在物業管理區域內公告。

　　2.業主代理人和業主代表人：業主只能委托代理人代理事項、不能委托代理人代理業主身份，代理人無權以候選人身份參加業主委員會成員的競選;業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業主意見;業主大會會議可以采用到會業主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。

　　3.業主大會決定事項的表決效力：一般決定，實行簡單多數表決原則，經與會業主所持投票權1/2以上通過;重大事項實行特別多數表決原則，經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會不符合上述兩項規則的表決事項，均屬無效。

　　★業主委員會。條例明確定位為業主大會的執行機構

　　★★業主委員會的職責：

　　1.召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。除首次業主大會會議處，業主委員會是業主大會會議的法定召集人，定期會議和臨時會議均由業主委員會籌備和召開。

　　2.代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。

　　3.及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。

　　4.監督業主公約的實施。

　　5.業主大會賦予的其他職責。

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