第三章 物業管理的基本制度$lesson$

　　★★★條例確立了七項物業管理基本制度：業主大會制度、業主公約制度、前期物業管理招標投標制度、物業承接查驗制度、物業管理企業資質管理制度、物業管理專業人員職業資格制度、住宅專項維修資金制度

　　一、業主大會制度：條例確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。

　　★業主：房屋的所有權人為業主。現實物業管理中具備業主身份的三種人：房屋所有權證書持有人;房屋共有權證書持有人;待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

　　★★業主在物業管理活動中的權利：

　　1.按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　2.提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　3.提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　4.參加業主大會會議，行使投票權;

　　5.選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　6.監督業主委員會的工作;

　　7.監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　8.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　9.監督物業共有部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

　　10.法律、法規規定的其他權利。

　　★★業主的義務：

　　1.遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　2.遵守物業物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　3.執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　4.按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　5.按時交納物業服務費用;

　　6.法律、法規規定的其他義務。

　　★業主大會：業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。

　　★成立業主大會的限制與選擇：

　　1.一個物業物業管理區域只能成立一個業主大會，而不能成立多個業主大會;

　　2.同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;

　　3.條例規定業主大會制度，是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害，只要不影響業主民主決策，是否成立業主大會，由物業管理區域的全體業主決定。

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