我國土地市場和當前住房市場的運行模式$lesson$

　　一、我國土地市場運行模式

　　我國的土地市場目前主要是土地使用權出讓和轉讓市場。

　　(一)土地使用權出讓市場又稱土地批租市場，是指國家把土地使用權在有償出讓給土地使用者的過程。在這個市場上，土地所有者將土地使用權出讓給機關、企業、事業單位或個人。

　　(二)土地使用權轉讓市場土地使用權在土地使用者之間轉讓的市場。獲得土地使用權的原用地單位若要將土地使用權再轉讓出去，僅僅局限于原用地者與土地所有者所簽訂協議規定的期限內。

　　二、我國住房市場的運行模式

　　我國的住房市場是在住房制度改革過程中逐步形成和發展的。

　　我國目前的住房市場是一個管理型市場我國目前的住房市場是一個以租賃市場為主、買賣市場和調換市場為輔的市場

　　市場研究與市場預測

　　房地產市場研究與市場預測是房地產經營管理的基礎和依據，也是中介機構、估價機構和估價人員的一項重要工作。因此有必要對市場研究的內容和預測的方法作介紹。

　　一、市場研究市場研究的內容

　　主要包括顧客情況、競爭對手情況、政策限制、經濟形勢，及企業優勢和逆勢等方面。

　　(一)應該了解的信息資料

　　1.人口

　　2.收入

　　3.市場潛在需要量

　　4.了解誰是主要購買者

　　5.誰是忠實的購買者

　　6.誰是購買的決策者

　　7.競爭者以及市場占有率

　　8.市場價格行情及變化趨勢

　　9.國家有關經濟政策、指令、計劃及法律

　　(二)進行市場研究的步驟

　　二、市場預測

　　(一)分析測定法是對預測目標的性質分析，以及可能估計到的發展程度，包括用已知現象來確定概念，判斷其未來的發展，也包括某些的未來概念。

　　1.老師會議調查預測是預測者召開有關房地產老師會議進行集體判斷預測的一種方法。

　　2.特爾斐法是國外一種比較流行的方法。它也是部分調查，只是其調查對象是與研究課題有關的老師、學者。由于老師在與研究課題有關的領域有較多的研究和思考，因此通過老師調查，收集老師們的意見、態度，可以獲得所研究的事物的狀況和發展趨勢等方面的資料。

　　(二)市場調查預測法

　　1.市場調查內容

　　2.市場調查方法

　　3.市場調查分析

　　(三)定量調查預測法

　　1.經濟周期曲線

　　2.平均數法

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