土地市場中介服務體系管理$lesson$

　　一、土地市場中介服務體系

　　土地市場中介服務是指為土地市場交易主體的交易活動提供各種中介代理和相關服務的行為。

　　我國法律規定的土地市場交易中介服務是包括土地價格評估、交易代理、地產咨詢策劃、地產經紀等一系列活動的總稱。這里主要介紹與地產經營有關的幾種中介服務機構。

　　1.土地價格評估機構

　　土地價格評估是指土地估價人員，根據估價目的，按照估價程序，采用科學的估價方法，并結合估價經驗，通過對影響土地價格因素的分析，對土地最可能實現的合理價格作出推測與判斷。土地價格評估是土地市場中介服務的主要組成部分。

　　通過土地評估，可以為土地市場各種交易活動提供客觀的價格尺度，為土地出讓、轉讓、出租、抵押、補償、稅收、投資決策、交換等活動提供依據。

　　2.地產經紀機構

　　是指為地產交易提供洽談協議，交流信息、可行性等代理服務業務的組織。地產經紀活動是指經紀人受交易主體委托從事地產交易的中介服務并收取傭金的行為。地產經紀的性質是交易居間代理，即受交易一方或多方委托，為委托人提供交易中介代理。地產經紀的業務范圍包括為進行地產開發、轉讓、抵押、租賃、調換、典當的當事人有償提供居間介紹、代理、咨詢等服務。

　　充分發揮地產經紀機構和經紀人的作用，并加強監督和管理，對于活躍地產市場，促進地產流通，具有積極的意義。

　　3.地產咨詢機構它是指從事地產開發、地產轉讓、地產抵押、地產出租等咨詢業務的組織。具體來說，地產咨詢機構主要承擔地產開發企業、有關部門、企事業單位、公民個人需要咨詢的有關地產業的方針、政策、法律、市場信息、項目評估、價格等情況，咨詢土地使用權的取得條件和取得方式，國家對地產開發的原則要求和具體條件，咨詢地產交易的條件及程序等。

　　地產市場不是充分競爭的市場，保證地產信息的暢通是公平交易的前提。地產咨詢機構專業從事收集、處理、發布地產信息，同時又為地產交易雙方提供咨詢，促進市場交易活動公平進行。地產咨詢機構是地產中介行業的智能機構。地產咨詢對于土地市場的交易活動具有重要作用。

　　二、土地市場中介服務管理

　　中介服務人員資格管理國家對土地市場中介人員主要采取統一考試，執業資格認證和注冊登記管理辦法。

　　從事地產咨詢服務的人員，必須是具有土地、房產及其相關專業中等以上學歷，有與地產咨詢服務相關的初級以上專業技術職稱，并取得考試合格證書的專業技術人員。

　　從事土地估價業務的土地估價師必須經國家統一考試取得《土地估價師資格證書》并經注冊后才能持證從業。

　　同樣，地產經紀人也必須是經過考試，取得《房地產經紀資格證》并注冊的人員，否則不得從事地產經紀業務。

　　2.中介服務機構管理

　　從事土地及房產中介業務，應當設立相應的房地產中介服務機構，它是具有獨立法人資格的組織。政府土地和房屋行政管理機構負責對房地產中介服務企業的資質管理。房地產中介服務機構的基本條件為：‘

　　(1)必須是具有法人資格的經濟實體，要有明確的經營范圍，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，能獨立地承擔經濟責任。

　　(2)必須有健全的管理機構，并配有與內容、方式及經營規模相適應的具有專業知識的經營、技術等人員。

　　(3)必須具有與經營規模相適應的自有資金，有固定的服務場所等。

　　設立的房地產中介服務機構經工商行政管理部門批準領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府土地和房地產管理部門備案。管理部門每年對房地產中介服務機構進行年檢。

　　3.中介業務管理

　　我國法律規定，土地及房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理并與招聘人簽訂書面中介服務合同，中介服務費用由土地及房地產中介服務機構統一收取，依法納稅。土地及房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺賬。

　　法律對土地及房地產中介服務人員規定了行業戒律，在中介活動中不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益;允許他人以自己的名義從事土地及房地產中介業務;同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務;與一方當事人串通損害另一方當事人利益;法律、法規禁止的其他行為。

　　建立起較完善的土地市場中介服務和相應的機構是發展土地市場的客觀要求。

　　國有企業土地資產處置管理的工作中心是，圍繞國有企業改制，研究制定國有企業盤活其土地資產的政策，創新和完善企業改制中的土地資產處置方式，研究不同土地資產處置方式之間的政策界限、權責內涵、法律關系和利益均衡機制.使每種處置方式的權利和義務相平衡、不同處置方式之間的法律清晰、負擔和利益平衡。指導企業根據國家產業政策和企業的實際情況選擇適宜的土地資產處置方式：制訂科學合理的土地資產處置方案。

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