試卷四 土地估價案例與報告(總分100分)2008年土地估價師土地估價案例與報告考試真題答案

　　一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據有關條件綜合分析回答問題)

　　(一)某土地估價師接到一項業務，委托方A公司要求就一宗土地補償問題提出一個價格咨詢意見，價格基準日確定在2008年6月30日。下面是估價師與委托方交談并到現場調查的記錄要點，閱讀后回答相關問題。

　　(1)A公司是一家國營公司，主要從事紡織品貿易，規模中等。

　　(2)委托估價的土地是A公司于1999年2月與B村委會簽訂協議取得的，面積共17畝，原計劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協議時土地臨近一條普通馬路，周邊為農地，距縣城約1千米左右。

　　(3)與農民協商過程順利，簽訂協議后修建圍墻將土地圈起來但沒有實質性使用。

　　(4) 2001年5月，當地國土資源局查知，認為未經過批準屬于違法用地，要求A公司補辦土地征用手續，加上前期支付B村的費用，A公司累計支出征地費用100萬元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬元。

　　(5) 2002年2月，因修建環城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側邊緣，現已完成環城道路和綠化建設。

　　(6)與此同時，該縣設置開發區，將A公司所占剩余的13畝土地納入開發區內，A公司領取了國有土地使用證。

　　(7)目前開發區已經完成統一規劃和建設，基礎設施完善，為“六通一平”，并陸續有一些企業購買土地，其中，A公司北側土地為寰宇電器公司所有，西側土地為天天食品服務公司所有，南側土地為時代醫藥公司所有，由于修建開發區內部道路占用了A公司1畝的土地。

　　(8)委托方提供了土地使用證書，但在土地證書中來看到關于土地使用年限說明，也沒有能夠提供政府核發的劃撥土地決定書、建設用地許可證。委托方還提供了縣國土資源局2002年5月為A公司補開的出讓金收據，但沒有補簽的土地出讓合同書。2002年5月，開發區曾經要求A公司交納12畝土地共48萬元的基礎設施費，但沒有落實。

　　(9)現場看見，土地東側已經建設1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設時間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻，北側與寰宇公司通過圍墻隔開。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開發區內的一條主要馬路，南側為原來道路改造的通城路，可以直達縣城中心區，并且有第8路和第11路公交車站。

　　(10)委托方提供了2003年3月該縣規劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(原建設的辦公樓也視為工業配套辦公樓，地塊容積率與開發區整體容積率一致)的通知書，以及2003年8月縣政府以開發區郵局建設公共目的收回剩余的7畝土地的通知書，通知以劃撥用地進行補償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補償，并要求補償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。

　　(11)調查時，該開發區工業地價市場平均價為每畝16萬元，土地出讓金比2001年增長了20%，基礎設施費比2002年增長了10%。

　　問題(每小題4分)

　　1、 用簡單的語言，以上述內容為基礎，按照時間順序寫出土地取得及權利變化的基本過程。

　　2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。

　　3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進行補償，一般可以以哪些相關文件作為出讓用地性質的證據(包括上述描述中沒有提到的)。

　　4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質進行補償，請列出出讓地價內涵的要點。

　　5、 請根據記錄要點中給定的工業地價市場平均價資料，列出 7畝出讓土地實際能夠得到的補償和要求返還的土地出讓金總額及計算過程。

　　(二)2007年2月16日，受天星商貿發展公司委托，某評估公司對其擁有的部分不動產進行估價進行核算。據委托方初步說明，估價對象土地于2003年2月16日通過出讓方式取得，當時總面積為4908平方米，2004年3月20日將批發零售部分轉讓出復查，住宿餐飲部分2004年3月26日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于對土地面積存在疑義，委托方曾要求登記機關進行了重新認證和登記。為了查證土地的權屬狀況，土地登記機關給估價師展示了該土地的相關資料。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫件，閱讀后回答有關問題。

　　單位：平方米、萬元

權屬性質		出讓		使用權類型		國有建設用     地使用權	土地權利     證書號		×國用（2003出讓]       第03 -323號
使用期限		36年		終止日期		2043年2     月16日	土地歸戶卡號		隱蔽
									獨用面積		4908
取得價格		2454		使用權面積		4908	其中		分攤面積
建筑容積率		3.12		建筑密度		0. 54	建筑限高		80米
建筑物     占地面積		2670		建筑物類型		分享到： 編輯：環球網校 上一篇：2008年土地估價師土地估價實務基礎考試真題 下一篇：2008年土地估價師土地估價相關知識考試真題 資料下載 精選課程 老師直播 真題練習 更多資料 更多課程 更多直播 更多真題 最新資訊 環球首發：2014年土地估價師考試真題2014-09-15 2013土地估價師師考試真題及答案預告2013-09-14 2013年土地估價師師考試真題及答案預告2013-09-13 2004年土地估價管理基礎真題匯總2013-06-13 2004年土地估價管理基礎真題122013-06-13 2004年土地估價管理基礎真題112013-06-13 2004年土地估價管理基礎真題102013-06-13 2004年土地估價管理基礎真題92013-06-13 2004年土地估價管理基礎真題82013-06-13 2004年土地估價管理基礎真題72013-06-13 去做題 土地估價師資格查詢 土地估價師歷年真題下載 更多 土地估價師每日一練 打卡日歷 0天 累計打卡 0人 打卡人數 去打卡 預計用時3分鐘 土地估價師資料下載 更多 環球網校移動課堂APP 直播、聽課。職達未來！ 安卓版 下載 iPhone版 下載 返回頂部 獲取驗證碼 立即注冊 注冊表示同意《用戶協議》和《隱私政策》 可進入學習中心查看新用戶注冊贈禮 微信掃碼一鍵登錄 微信掃碼安全登錄 可進入學習中心查看新用戶注冊贈禮 掃描即表示同意《網站注冊協議》