試卷二 土地估價理論與方法(總分100分)2008年土地估價師土地估價理論與方法考試真題答案

　　一、判斷題(10題，題號l—10，共10分。請判斷各題說法正確或錯誤，并將答題卡相同題號對應的符號涂黑，正確涂“、/”，錯誤涂“×”。評分說明：每題1分，判斷錯誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為O)

　　1.土地還原利率大小與待估宗地的土地權利、土地用途相關。( )

　　2.采用市場比較法評估宗地價格時，比準案例應處于同一供需圈，也就是“區域因素”所描述的范圍。( )

　　3.土地估價是為交易雙方進行土地交易提供價值參考。( )

　　4.采用成本逼近法評估城鎮待拆遷國有土地使用權價格時，土地取得費可按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。( )

　　5.采用剩余法估價時，應該把握好最佳開發利用方式的分析、開發總價值的預測，以及開發成本、開發期、利潤等項的估算。( )

　　6.土地評估價格的高低與土地估價人員的水平關系很大，估價師水平越高，評估價格越高。( )

　　7.在規劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價與土地容積率呈正相關。( )

　　8.某待估宗地設定有他項權利后，會適當提高該宗地的市場價值。( )

　　9.相對于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對地價水平的影響最大。( )

　　10.在采用收益還原法計算附著有建筑物的土地價格時，需要遵循最有效使用原則，將土地收益從房地收益中分離出來。( )

　　二、單項選擇題(45題，題號11—55，共45分。每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每題1分，選錯不得分，不倒扣分)

　　11.工業區位理論的核心就是對運輸、勞力及( )相互作用的分析和計算。

　　A.道路因素 B.區位因素 C.集聚因素 D.資金因素

　　12.某城市二級住宅用地平均容積率為2.0，以樓面地價為標準的基準地價為1200元/平方米�，F有一宗住宅用地位于二級地，其容積率為4.0，除容積率外無須進行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價最可能為( )元/平方米。

　　A. 950 B.1200 C.1300 D.1500

　　13.某大型百貨商城臨街寬150米，進深100米，采用路線價法評估其土地價格時必須進行修正的內容有( )。

　　A.寬深比修正 B.區位修正 C.用途修正 D.出讓方式修正

　　14.《全國工業用地出讓最低價標準》發布實施以來，對全國各地的工業地價有一定影響，這屬于影響土地價格的( )。

　　A.一般因素 B.區域因素 C.個別因素 D.環境因素

　　15.關于描述土地價格的主要特征，下面描述不正確的是( )。

　　A.土地價格是權益價格 B.土地價格由生產成本決定

　　C.土地價格總體呈上升趨勢 D.土地價格具有明顯的地域性

　　16.生地價格、熟地價格、毛地價格是按( )進行分類的。

　　A.權利類型 B.價格形成方式

　　C.價格表示方法 D.土地的存在形態

　　17.基準地價系數修正法是( )在估價實踐中的具體運用。

　　A.合法原則 B.預期收益原則

　　C.最有效使用原則 D.替代原則

　　18.土地還原利率為7.0%，房屋還原利率為9.6%，則房地產綜合還原利率可能為( )。

　　A.6.5% B.7.0% C.8.5% D.9.6%

　　19.我國土地價格是( )和收益的購買價格。

　　A.土地價值 B.土地所有權

　　C.土地使用價值 D.土地權利

　　20.新古典主義地租模型中的代表阿蘭索的主要貢獻在于：將空間作為地租的一個核心問題進行了考慮，首次引入( )概念，解決了城市地租計算的理論方法。

　　A.競爭模式 B.區位平衡 C.邊際效益 D.博弈占位

　　21.按行政原則確定的居民出行購物距離比按市場原則確定的距離要( )。

　　A.近 B.完全相同 C.略有差異 D.遠

　　22.影響土地區位的行政因素有( )。

　　A.城市拆遷 B.城市規劃 C.用地審批 D.規劃審批

　　23.某宗容積率為r(r>1)的宗地，樓層數為n層，每層建筑面積均相等，樓面地價為%，地面地價為%，建筑覆蓋率為e，則下面描述錯誤的是( )。

　　24.在城市土地定級時，要考慮主次干道對周圍土地的影響距離，該距離一般用以下( )方式確定。

　　A.從道路中心到周邊可以到達該路的最遠地塊的距離作為影響距離

　　B.建成區面積與所有主、次干道總長度比值的一半

　　C.道路所在的級別范圍內的道路總長度與級別面積的比

　　D.兩條道路之間的中心線到路中心線的距離

　　25.在建立路線價及其修正體系的基本程序中，首先是要( )。

　　A.設定標準深度 B.劃分地價區段

　　C.劃分地價等級 D.劃分路線價調查區段

　　26.關于成本逼近法中求取有限年期土地使用權價格時，下列選項中描述錯誤的是( )。

　　A.當土地增值收益是以有限年期市場價格與成本價格的差額確定時，要進行年期修正

　　B.當土地增值收益是以無限年期市場價格與成本價格的差額確定時，

　　需對土地增值收益進行年期修正

　　C.當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，需對成本價格進行年期修正

　　D.當待估宗地為出讓土地時，應進行剩余使用權年期修正

　　27.下列選項中說法錯誤的是( )

　　A.絕對地租是土地價格存在的根源

　　B.級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素

　　C.壟斷地租來自農業雇傭工人創造的剩余價值

　　D.礦山地租的決定方法和農業地租一樣，都包含級差地租和絕對地租

　　28.最有效使用應當以預測原則和( )原則為基礎，就過去、現在以至將來作長遠的考慮后予以確定。

　　A.需求與供給 B.報酬遞增遞減

　　C.最有效使用 D.變動

　　29.采用剩余法估價時，調查待估土地區位條件和利用狀況的主要目的是( )。

　　A.計算建筑密度 B.估算土地開發費用

　　C.估算建筑成本 D.確定土地最佳利用方式

　　30.關于絕對地租描述，下列選項中不正確的是( )。

　　A.絕對地租是平均利潤的一部分

　　B.絕對地租是農產品市場價格高于生產價格的余額

　　C.絕對地租的實質和來源是農業工人創造的剩余價值

　　D.土地所有權的壟斷是絕對地租形成的根本原因

　　31.下列選項中( )不屬于路線價估價法中深度修正的方法。

　　A.四三二一法則 B.蘇慕斯法則

　　C.杉木正幸法則 D.哈柏法則

　　32.根據土地報酬遞減的基本原理，下列選項中表述不正確的是( )。

　　A.當邊際報酬大于平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢

　　B.當邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬開始下降

　　C.當邊際報酬等于平均報酬時，平均報酬最低

　　D.當坐標原點與總報酬曲線上某一點的連線恰好是總報酬曲線的切線時，平均報酬率最高

　　33.城市規劃限制條件往往會影響土地價格，下列選項中不屬于此類的是( )。

　　A.宗地容積率 B.宗地形狀 C.建筑密度 D.宗地用途

　　34.某宗地土地使用者經2年自行開發完成基礎設施配套，而所在區域土地開發期需要3年，如開發費均勻投入，則采用成本逼近法估價時，土地開發費的計息期應為( )年。

　　A.1 B.1.5 C.2 D.3

　　35.某住宅小區的平均月租金為21元/平方米，年總費用為72元/平方米，房地產總價為3000元/平方米，土地還原利率為4%，該小區土地樓面價格為900元/平方米，則建筑物還原利率為( )。

　　A. 5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%

　　36.建筑地段地租的一個顯著特點是( )占有顯著的優勢。

　　A.壟斷地租 B.級差地租 C.絕對地租 D.相對地租

　　37.決定土地價格高低的主要因素是( )的存在。

　　A.壟斷地租 B.級差地租 C.絕對地租 D.相對地租

　　38.下列選項中，最適合采用成本逼近法進行價格評估的是( )。

　　A.城市中心的商業用地 B.公益設施用地

　　C.城市中心的綜合用地 D.待開發住宅小區用地

　　39.公式“還原利率=安全利率+風險調整值”的“安全利率”一般可用( )代表。

　　A.一年期定期存款利率 B.一年期貸款利率

　　C.證券年平均收益利率 D.期貨年收益利率

　　40.下列選項中，不屬于交易案例與待估宗地的相關性和替代性的描述是( )。

　　A.用途應相同 B.同一供需圈內

　　C.兩年內的交易案例 D.交易案例的真實性

　　41.下列選項中，不適合用市場比較法進行評估的是( )。

　　A.工業區待出讓地塊 B.市中心辦公樓的租金

　　C.二手房交易價格 D.邊遠地區辦公用地

　　42.基準地價是城鎮土地市場的( )和公示性價格，通過定期公布，向社會提供土地市場的有關地價水平及其變動趨勢。

　　A.宏觀性 B.微觀性 C.指導性 D.控制性

　　43.某宗工業用地，土地取得費為100元/平方米，相關稅費為50元/平方米，土地開發費是200元/平方米，利息為15元/平方米，投資利潤率為25%，則土地投資利潤為( )元/平方米。

　　A. 86.00 B.87.50 C.88.00 D.91.25

　　44.某城市以2005年為基期，2006年、2007年、2008年的地價指數分別為110、115、123。某比較案例2006年成交價為1200元/平方米，則2008年該比較案例價格為( )元/平方米。

　　A. 1476 B.1342 C.1200 D.1073

　　45.甲、乙、丙三宗土地的單價分別為1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容積率分別為8、5、4.5，若其他條件相同，則購買者會優先選擇( )。

　　A.甲宗地 B.乙宗地

　　C.乙宗地、丙宗地任選其一 D.甲宗地、乙宗地任選其一

　　46.下表為某城市基于樓面地價的住宅容積率修正系數表。比較案例的容積率為2，樓面地價為2000元/平方米，待估宗地容積率為3.5，其地面地價為( )元/平方米。

容積率	1.8	2	2.5	3	3.5
修正系數	1.00	0. 97	0. 92	0. 88	0. 85

　　A. 1753 B.5950 C.6134 D.7988

　　47.現有一宗規劃為商住綜合的土地，其所在區域的商業用途價格為800元/平方米，商住混合用途價格為1000元/平方米，則該宗土地的評估價值應為( )元/平方米。

　　A. 800 B.900 C.1000 D.1800

　　48.某宗地的土地取得成本為1500萬元，土地開發成本為3000萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發完成后的房地產價值為9000萬元，則投資該宗地的收益率為( )。

　　A. 55.6% B.50. 0% C.61.2% D.66.7%

　　49. 2006年某寫字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增長率為10%，每年支出總費用為380元/平方米。2008年該寫字樓的房地純收益為( )元/平方米。

　　A.220 B.346 C.592 D.700

　　50.某大型國有企業有一臨街商鋪，耐用年限50年，已經使用2年，殘值率2%�，F上市需按作價人股方式處置，評估時設定土地出讓年限40年，房屋重置價1200元/平方米。假設土地出讓年限到期后商鋪無償收為國有，則年折舊費為( )元/平方米。

　　A. 24.00 B.28.57 C.30.00 D.31.58

　　51.某宗地的無限年期土地使用權價格為1000萬元，土地還原利率為6%，該宗地70年土地使用權價格是( )萬元。

　　A. 1017 B.987 C.983 D.910

　　52. 2004年某宗地土地開發費用為1000萬元。2008年某評估公司對該宗地進行評估，據調查，目前該區域同等情況下土地開發費用需2000萬元，年利息率為6%，采用成本逼近法評估時，土地開發費應該取( )萬元。

　　A. 1000 B.1124 C.2000 D.2247

　　53.某工業開發區面積100萬平方米，開發區總地價為3億元，可出讓土地的比例為60%，現出讓一宗工業用地，其土地出讓底價為( )元/平方米。

　　A.300 B.400 C.500 D.600

　　54.某城市工業用地基準地價設定土地開發程度為“五通一平”，其修正值如下表�，F有一宗工業用地坐落在四級地內，達到“三通(通路、通上水、通電)一平”，則其土地開發程度修正值為( )元/平方米。

開發程度	通路	通上水	通下水	通電	通訊	平整土地
開發費用（元／平方米）	50'	10	5	30	6	15

　　A.0 B. -5 C. -6 D. -11

　　55.某宗地內建有一座建筑物，建筑層數為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50%，土地單價為2500元/平方米，則其樓面地價為( )元/平方米。

　　A. 2500 B.1250 C.1000 D.500

　　三、多項選擇題(15題，題號56 - 70，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每題2分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.5分)

　　56.關于重置價格與重建價格的區別，

　　A.估價時點不同

　　C.選用的建筑材料不同

　　E.采用的人工單價不同

　　下列選項中說法錯誤的有( )

　　B.建筑工藝不同

　　D.建筑構配件不同

　　57.適用于對大批量宗地進行估價的方法有(. )

　　A.路線價法 B.基準地價系數修正法

　　C.成本逼近法 D.市場比較法

　　E.收益還原法

　　58.根據剩余法的基本原理，下列計算公式正確的有( )。

　　A.地價=開發后不動產總價值一整個項目開發成本一開發商正常利潤

　　B.地價=市場價格一正常成本一正常利潤一不可預見費

　　C.地價=不動產總價一建筑開發費一管理費一維修費一保險費一稅金一開發商利潤

　　D.地價=房地產預期售價一建筑總成本一銷售費用一稅金一利息

　　E.地價=不動產總價一建筑開發費一專業費一利息一稅金一開發商利潤

　　59.基準地價系數修正法評估宗地地價時必須確定待估宗地的( )。

　　A.土地用途 B.土地級別

　　C.土地使用者 D.，土地開發程度

　　E.基準地價

　　60.下列選項中關于土地價格描述，正確的有( )o

　　A.總體呈上升趨勢，上升速度較一般商品緩慢

　　B.具有明顯個別性和地區性

　　c.土地價格高低決定了地租水平高低

　　D.土地價格由開發成本決定

　　E.土地價格高低與社會經濟水平相適應

　　61.關于各種估價方法的適用范圍，下列選項中說法iE確的有( )。

　　A.路線價法是僅適用于特大城市的估價方法

　　B.成本逼近法適用于工業用地估價，對商業及住!

　　c.市場比較法除了可以用于土地價格評估外，;姜暴惹髫孥票薔琴為產租金評估

　　D.收益法只適用于有收益或有潛在收益的不動琦

　　E.基準地價系數修正法的適用范圍與市場發育程度無關

　　62.下列關于單位地價、樓面地價描述正確的有( ‘)。

　　A.樓面地價：單位地價÷容積率 。

　　B.單位地價比樓面地價更能反映地價水平高低

　　c.樓面地價：單位地價÷建筑面積 _

　　D.單位地價：樓面地價÷土地總面積 5 1

　　E.樓面地價：單位地價×土地面積÷建筑面積

　　63.根據房屋的承重構件、建筑材料和建筑標準的不同，房屋的結構分為( )。

　　A.鋼筋混凝土結構 B.土木結構

　　c.磚混結構 D.磚木結構

　　E.簡易結構

　　64.我國現階段地租的具體表現形式包括( )

　　A.土地出讓金 B.青苗補償費

　　c.土地承包費 D.房屋拆連補償費

　　E.耕地占用稅 ：

　　65.根據馬爾薩斯的觀點，地租是總產品中的剩余部分，產生該剩余的原因有( )。

　　A.土地的性質 B.土地的用途

　　c.生活必需品所特有的性質 D.~肥沃土地的相對稀少性

　　E.土地空間分布不均

　　66.下圖是土地報酬曲線示意圖，下列選項中正確的有( )。

　　A.L1、L2、L3分別為總報酬、平均報酬和邊際報酬

　　B.從計算過程來看，邊際報酬是總報酬的一階導數值

　　C.總報酬曲線中的轉向點為邊際報酬曲線的最高點

　　D.第一階段為報酬增加最劇烈的階段，也是最合理的階段

　　E.總報酬為最大時，邊際報酬為零

　　67.估價人員根據國有土地使用證記載的事項，能夠了解到宗地的( )等信息。

　　A.四至 B.面積 C.用途 D.取得價格

　　E.權屬糾紛

　　68.在影響宗地價格的因素中，下列選項中屬于區域因素的有( )。

　　A.交通條件 B.物價變動 C.繁華程度 D.宗地臨街狀況

　　E.房地產投機

　　69.建筑物折舊的類型包括( )。

　　A.物理折舊 B.經濟折舊 C.功能折舊 D.材料折舊

　　E.環境性折舊

　　70.在區域因素修正中，衡量基本生活設施完善度的指標有( )。

　　A.設施類型是否齊備 B.設施價格

　　C.設施水平 D.使用保證率

　　E.設施使用頻率

　　四、情景分析題(3題，內含15小題，題號71一85，共15分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒陽分;少選但均為正確選項的每項得0. 25分)，

　　(一)某縣賓館建于20世紀80年代，以劃撥方式取得國有建設用地使用權。1998年5月賓館領取了國有土地使用證，土地登記用途為招待所。賓館周圍為商服用地，道路以生活型主干道為主，電力設施骨干輸電線路為雙回路10千伏，供水管徑300毫米，排水管徑500毫米，固定電話裝機容量為1000門。賓館內部道路、供電、供水、排水和通訊設施齊全�，F因賓館經營不善，縣人民政府批準其在不改變用途的前提下進行整體改制。就上述內容，回答71 - 75小題的

　　問題。

　　71.下列選項中，關于劃撥用地使用權及其價格評估描述錯誤的有( )。

　　A.劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格

　　B.企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土

　　地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計人企業資產

　　C.該賓館土地使用權以無償方式取得，土地資產不應計入其企業資產

　　D.劃撥土地使用權價格不包含土地增值收益

　　72.根據《土地利用現狀分類》( GB/T 21010--2007)，評估時可設定其土地用途為( )。

　　A.批發零售用地 B.住宿餐飲用地

　　C.商務金融用地 D.商服用地

　　73.若你為該賓館改制的土地估價師，優先選擇的兩個估價方法為( )。

　　A.市場比較法 B.收益還原法

　　C.成本逼近法 D.剩余法

　　74.對該賓館進行土地評估時，關于土地開發程度的描述，下列選項中正確的有( )。

　　A.待估宗地設定開發程度為紅線內外“五通”和內部場地平整

　　B.待估宗地因企業需要改制須重新設定開發程度

　　C.待估宗地實際開發程度為宗地紅線內外“五通”和紅線內場地平整

　　D.待估宗地必須按“五通一平”進行地價評估

　　75.該賓館改制時，關于土地資產處置方式的描述，下列選項中正確的有( )。

　　A.補辦出讓手續 B.保留劃撥

　　C.作價出資(入股) D.國有租賃

　　(二)某企業因融資需要委托某土地評估機構，對所屬某宗地2008年6月30日的價格進行評估。待估宗地位于市區綜合級別三級地、商業用地二級地、住宅用地三級地，宗地面積10000平方米，其中商業用地占20%，住宅用地占80%。城市基準地價的評估基準日為2007年1月1日，綜合級別三級地基準地價為3500元/平方米，商業用地二級地基準地價為5000元/平方米，住宅用地三級地基準地價為3000元/平方米。市國土資源局公布城市地價指數(以上季度為100)如下表。就上述內容，回答76~ 80小題的問題。

公告期	2007. 1.1	2007. 3.31	2007.6. 30	2007.9.30	2007. 12.31	2008.3.31	2008.6.30
商業用地	100. 00	102. 18	103.26	104. 55	105.46	104. 15	101.20
住宅用地	100. 00	103.35	102.02	104.26	106.33	103.81	102.69

　　76.對待估宗地進行評估時，估價人員需要進一步掌握基準地價的修正因素百( )。

　　A.定級類型 B.開發程度 C.容積率 D.年期

　　77.該城市的土地定級類型有( )。

　　A.商業用地定級 B.商住混合用地定級

　　C.住宅用地定級 D.土地綜合定級

　　78. 2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業用地地價上升了( )。

　　A. 115.36% B.116.21% C.15.36% D.16.21%

　　79.住宅用地基準地價的期日修正系數應該是( )。

　　A. 1.28 B.1.25 C.1.23 D.1.20

　　80.若待估宗地商業容積率修正系數為1.12，區域和個別因素修正系數為5.06%，年期修正系數為0.9942;住宅容積率修正系數為1.08，區域和個別因蒹修正系數為6. 01%，年期修正系數為0.9981，開發程度均不需作修正，則該殺地總地價為( )萬元。

　　A.7171 B.5721

　　C. 4851 D. 4271

　　(三)某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬元/月，其余各層為客房，共00個房間，平均每間房費95元/天，空置率為25%，該賓館營業實際花費25礦元/月。周圍同檔次的賓館客房部分一般每間房費90元/天，空置率為20%，　　E常營業費用為年收入的30%;同檔次、同規模餐飲業房地產租金為25萬元/日，營業費用為8萬元。本區域的商業不動產的還原率為10%。如果一年按365巳計算，就上述內容，回答81 - 85小題的問題。

　　81.采用收益還原法評估該賓館的轉讓價格時，其年總收人為( )萬元。

　　A. 476 B. 497 C. 996 D.1088

　　82.采用收益還原法評估該賓館的轉讓價格時，其年運營費用為( )萬元。

　　A.96 B.300 C.333 D.365

　　83.采用收益還原法評估該賓館的轉讓價格為( )萬元。

　　A. 6640 B.6960 C.7230 D.7550

　　84.估價人員掌握了賓館同類建筑物的房屋重置價、耐用年限、殘值率等相關數據，評估該賓館用地價格時，可以選用的評估方法有( )。

　　A.成本逼近法 B.比較法 C.土地殘余法 D.建筑物殘余法

　　85.從掌握的評估資料看，該賓館年經營利潤與同檔次住宿餐飲業比( )萬元。

　　A.少60 B.少33 C.多60 D.多33

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