前期物業管理

　　房屋自售出之日起至物業管理委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。

　　前期物業管理內容

　　一、通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，業主的資信條件是否較好并能協作配合，等等。以免管理權競爭得手后，由于業主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　( 1)具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　( 2)投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　(3)選派管理人員運作前期物業管理。

　　二、建立與業主式租戶的關系

　　物業管理的管理對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　( 1)聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　(2)了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　(3)參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　三、察看工程建設現場

　　前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。

　　(1)審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　( 2)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　(3)在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　(4)參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　四、設計管理模式擬定管理制度

　　物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　(1)籌建業主管理委員會。

　　( 2)與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　( 3)設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　( 4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

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