6、土地所有權收益

　　經計算上述各項之和，得出宗地成本價格為171.78元/ m2，土地所有權收益率根據新鄉市此用途土地利用所有權收益狀況，土地所有權收益率取20%。

　　土地所有權收益=171.78×20%

　　=34.36元/ m2

　　7、無限年期土地單價

　　土地單價=171.78+34.36

　　=206.14元/ m2

　　8、年期修正

　　由于該土地使用權規劃性質為綜合用地，土地使用權期限為50年，上述計算為無限年期土地使用權價值，故需進行年期修正。

　　50年期土地單價=地價×年期修正系數=206.14×[(1-1/(1+r)n)]

　　=206.14×0.9965=205.42元/ m2

　　上述n為50年,r新鄉市土地局規定取12%。

　　案例二 某宗地位于新鄉市城市建成區內，土地使用權性質為劃撥，土地規劃用途為倉儲用地，土地使用權人擬以該宗地資產與其它單位進行聯營。要求對土地資產進行評估(只要求求取土地單價)。

　　由于委估宗地位于新鄉市建成區內，調查委估宗地所在區域周邊的土地利用狀況，現狀大部分為倉儲、工業用地，此次采用成本逼近法評估宗地地價時，主要根據該區域同一用途土地的城市拆遷改造取得土地的客觀費用，并結合市政府頒布的其它文件，根據成本逼近法測算地價的步驟，其各項費用如下：

　　1、 土地取得費

　　拆遷安置費98元/ m2

　　安置拆遷戶住房投資費 112元/ m2

　　小計為210元/ m2

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　　2、 各種稅費

　　耕地占用稅6.3元/ m2

　　水利基金3元/ m2

　　耕地開發基金30元/ m2

　　小計為39.3元/ m2

　　3、 土地開發費

　　該宗地位于我市五級區段內，公共基礎配套程度已達到宗地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通訊、排水)和宗地紅線內“五通一平”，根據我市有關規定，土地開發費80元/ m2。

　　4、 投資利息

　　根據委估宗地規模及項目占地的特點，調查確定該宗地拆遷開發期為一年，投資利息1998年7月調整后中國人民銀行公布的一年期貸款利率6.93%計算，土地取得費及稅費為一次性投放，土地開發費為均勻投入，則投資利息=(210+39.30)×6.93%+80×[(1+6.93%)1/2―1]=20元/ m2

　　5、 投資利潤

　　是把土地作為一種生產要素，以固定資產方式投入并產生利益的和赤，根據新鄉市物價局的規定和近期房地產開發利潤情況，結合目前房地產市場狀況的12%作為本次評估的投資利潤等利潤=(249.3+80) ×12%=39.52元/ m2

　　6、 土地所有權收益

　　經計算上述1―5項之和得出成本價格為388.82元/平方米，土地所有權收益率根據新鄉市此用途土地所有權狀況，土地所有權收益率取25%

　　土地所有權收益=388.82×25%=97.12元/ m2

　　7、無限年期土地單價

　　土地單價=388.82+97.21=486.03元/ m2

　　8、50年期土地單價

　　由于上述計算為無限年期土地價格需要進行年期修正

　　50年期土地單價=地價×年期修正系數

　　=486.03×[(1-1/(1+r)n)]=486.03×0.9965=484.33元/ m2

　　上述n為50年，r按新鄉市土地局規定取12%。

　　四、 結束語

　　成本逼近法的土地取得費的求取不是一件簡單的事，至今全國沒有統一的標準。本文作者結合本地實際情況，求取土地取得費用的方法，只是在房地產評估實踐中一點淺淺的體會，其中還存在不成熟的地方，希望有關同仁老師給予指正。同時更希望它能起到拋磚引玉的啟迪作用。以提高估價實務的可操作性。