③比較因素條件指數：

　　分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應的條件指數見下表：

　　比較因素 估價對象 比較實例A 比較實例B 比較實例C

　　地價指數 110 105 100 108

　　商業繁華程度 100 94 100 96

　　交通條件 100 97 100 101

　　臨街寬度 100 98 96 95

　　臨街深度 100 103 108 100

　　④因素修正系數：

　　根據已得到的各比較因素條件指數，計算各比較因素的地價修正系數如下表：

　　比較因素 比較實例A 比例實例B 比例實例C

　　交易期日修正 110/105 110/100 110/108

　　商業繁華程度 100/94 100/100 100/96

　　交通條件 100/97 100/100 100/101

　　臨街寬度 100/98 100/96 100/95

　　臨街深度 100/103 100/108 100/100 ⑤計算比準價格：

　　將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數代入計算公式，則：

　　比準價格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103

　　=4000.69元/平方米

　　比準價格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108

　　=4264.22元/平方米

　　比準價格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100

　　=4072.63元/平方米

　　通過對上述三個比準價格分析比較，確定土地單位面積地價為4264.22元/平方米。

　　三、地價的確定

　　估價人員簽于估價對角特定目的，認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術平

　　均數作為估價對象的最終估價結果，即：

　　單位面積地價=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米

　　樓面地價=4485.25÷4.9=915.36元/平方米

　　總地價=4485.25×595.58=2671325元(取整)

　　第四部分 附錄

　　1. 估價對象《國有土地使用證》

　　2. 估價對象宗地圖

　　3. 估價機構〈土地估價機構資質證書〉

　　4. 土地估價師資格證書

　　5. 估價對象照片

　　6. 委托估價協議書

　　參考答案：

　　第一題：

　　1、解題方法

　　該宗土地與房屋有出租受益，適宜采用收益還原法進行估價。

　　2、房地出租總收益計算

　　房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)

　　3、計算出租總費用

　　(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)

　　(2) 年管理費=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)

　　(3) 年維修費=2500×800×2%=40000(元)

　　(4) 年保險費=2500×800×0.2%=4000(元)

　　(5) 年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)

　　(6) 年總費用=年稅金+年管理費+年維修費+年保險費+年折舊費=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)

　　4、計算房屋年純收益

　　房屋年純收益=房屋現值×房屋還原率=(房屋重置價-年折舊費×已使用年限)=(2500×800-50000×4)×5%=90000(元)

更多土地估價師信息請關注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇

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　　5、計算土地年純收益

　　土地年純收益=年總收益-年總費用-房屋年純收益=?(元)

　　6、計算2002年9月土地價格

　　(1)土地總價= a/ r ×[ 1- 1/(1+r)n ]=?(元)

　　r=4%， n=36

　　(2)單位地價=土地總價/1000=?(元/平方米)

　　第二題：

　　1、方法選擇

　　根據題意，應采用成本逼近法

　　2、基本公式

　　出讓土地價格=(土地取得費用+土地開發費用+利息+利潤+土地增值收益)/可出讓土地面積比率×年期修正系數

　　3、計算步驟

　　(1)計算土地取得費：15×15=225(元/平方米)

　　(2)計算土地開發費用：10×15=150(元/平方米)

　　(3)計算利息：

　　利息=土地取得費利息+土地開發費利息=225×[(1+8%)2-1]+150×40%×[(1+8%)1.5-1] +150×60%×[(1+8%)0.5-1]=?(元/平方米)

　　(4)計算利潤：

　　利潤=(土地取得費+土地開發費)×投資回報率=(225+150)×20%=75(元/平方米)

　　(5)計算土地增值收益：

　　土地增值收益=(土地取得費用+土地開發費用+利息+利潤)×土地增值收益率=(225+150+利息+75)×20%=?(元/平方米)

　　(6)計算無限年期全開發區土地的單位地價

　　無限年期全開發區土地的單位地價=土地取得費用+土地開發費用+利息+利潤+土地增值收益=?(元/平方米)

　　(7)計算無限年期可出讓土地平均單位地價

　　無限年期可出讓土地平均單位地價=無限年期全開發區土地單價/可出讓土地面積比率=無限年期全開發區土地單價/(5-1)=?(元/平方米)

　　(8)進行年期修正，計算50年期可出讓土地平均單位地價

　　50年期可出讓土地平均單位地價=無限年期可出讓土地平均單位地價×年期修正系數=無限年期可出讓土地平均單位地價×[1-1/(1+8%)50]=?(元/平方米)

　　第三題：

　　(一)解題思路

　　1、 運用收益還原法估算房地合一的房地產價格;

　　2、 運用剩余法估算土地價格;

　　3、 根據貸款要求推算可以貸款的額度。

　　(二)本題應用的主要公式

　　1、收益還原法涉及的主要公式：

　　年房地純收益=年出租總收入-年房地費用

　　年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入

　　年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊

　　年折舊=建安造價/按土地剩余使用權年限計算的折舊期

　　采用收益還原法計算房地產價格公式(略)

　　2、剩余法涉及的主要公式：

　　地價=房地產價格-總建筑成本-利息-利潤

　　3、可抵押貸款額計算涉及的主要公式：

　　可抵押貸款額=地價×可貸款比例

　　(三)計算步驟

　　1、應用收益還原法測算房地產總價

　　(1)計算年出租總收入

　　房地產總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000(平方米)

　　商鋪建筑面積=5000(平方米)

　　寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)

　　商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬元)

　　寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬元)

　　年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864(萬元)