二、市場比較法估價的程序與方法

　　1、市場比較法估價的程序

　　收集交易資料——確定比較交易案例——進行市場交易情況修正——期日修正——區域、個別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價確定

　　2、市場比較法每個步驟介紹

　　(1)收集交易資料

　　(2)確定比較交易案例

　　明確5個具體要求，還應建立價格比較基礎

　　(3)市場交易情況修正

　　是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。

　　修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數

　　(4)期日修正

　　交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進行期日修正時，要特別注意價格指數的基期，要先調整到定基值數。

　　B=估價期日的價格指數/交易時期價格指數

　　(5)區域因素修正

　　區域因素的實質和內容。區域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。

　　修正方法：修正方法的三個步驟，及區域因素條件指數的計算。

　　D=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數

　　(6)個別因素修正

　　個別因素的實質、內容和個別因素修正的目的。

　　修正方法程序及計算公式基本同于區域因素的修正方法。

　　(7)土地使用權年限修正

　　土地使用權年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數，再利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正。

　　年期修正系數K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

　　年期修正后地價=比較案例價格×K

　　(8)容積率修正

　　容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。

　　容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數/比較案例宗地容積率修正系數)

　　(9)土地價格的最終確定

　　通過各相關因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價格，然后對多個試算比準價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價格。

　　對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權平均法、取中位數或眾數。

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