第三章　房地產開發建設

　　第十條　確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

　　第十一條　確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

　　第十二條　房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

　　土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

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　　(一)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;

　　(二)城市規劃設計條件;

　　(三)基礎設施和公共設施的建設要求;

　　(四)基礎設施建成后的產權界定;

　　(五)項目拆遷補償、安置要求。

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　　注：1、《城市房地產管理法》規定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。

　　《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規定，法律、行政法規規定的其他用地主要指特殊用地，包括監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

　　2、《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發[2008]3號)規定，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業)、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。

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　　3、原建設部、國家發展和改革委員會、監察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。

　　4、原建設部、國家發改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門2007年11月30日聯合發布的《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第七條規定，經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優先供應。

　　第十三條　房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　注：2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發{2004｝13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。

　　2009年5月25日，國務院出臺了《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發〔2009〕27號)，該文件規定，“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%”。

　　注：關于普通商品住房：

　　1、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》規定，享受優惠政策的住房應同時滿足以下條件：(1)住宅小區建筑容積率在1.0以上;(2)單套建筑面積在120┫以下;(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　2、目前，各地普通商品住房標準不一，

　　(1)烏魯木齊規定，普通商品住房標準必須同時滿足2個條件：單套住房建筑面積在140平方米以下(含140平方米);實際成交價格低于同級地段住房平均交易價格的1.4倍。

　　(2)常州市的普通商品住房原則上應同時滿足;住宅小區建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下。

　　第十四條　房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

　　第十五條　房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿2年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

　　注：《城市房地產開發經營管理條例》規定以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費。

　　(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害。

　　(2)因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的。

　　(3)因動工開發必須的前期工作出現不可預見的情況而延期動工開發的。如發現地下文物、拆遷中發現不是開發商努力能解決的問題等。

　　第十六條　房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

　　房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

　　勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

　　房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

　　第十八條　住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

　　(一)城市規劃設計條件的落實情況;

　　(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;

　　(三)單項工程的工程質量驗收情況;

　　(四)拆遷安置方案的落實情況;

　　(五)物業管理的落實情況。

　　住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

　　第十九條　房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

　　注：房地產開發項目實行項目手冊制度是政府行業管理部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定，是否按照合同的約定進行開發建設而建立的一項動態管理制度。

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