基準地價評估(2)

　　三、基準地價的確定

　　1、基準地價確定的原則

　　(1)以實際數據測算的結果為準，以比較評估結果為輔。

　　(2)土地市場發育的城鎮，應以市場交易資料評估結果為準，利用級差收益測算結果進行休整。

　　(3)土地市場不發育的城鎮，可以收益測算結果為準，并用市場交易資料測算結果驗證。

　　(4)要以評估結果為基礎，并充分體現政府的地價管理政策。

　　2、基準地價的確定

　　(1)方法

　　(2)結果要求

　　對已評定土地級的城鎮，一般情況下每一級土地應有綜合、商業、住宅、工業用地等四種基準地價;沒有評定土地級的城鎮，一般按區域確定基準地價，性質單一的區域只評估一種用途的基準地價，多用途區域應評估出多種用途的基準地價。

　　四、基準地價修正系數表的編制

　　1、編制基準地價修正系數表的目的

　　2、基準地價修正系數表編制的基礎

　　基準地價與宗地樣點地價的差異，一般是由于影響地價的區域因素和個別因素差異造成的。

　　3、影響地價的因素分析與基準地價修正因素

　　(1)影響地價的因素分類(需要掌握)

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　　主要有區域因素和個別因素。

　　(2)商服業用地影響因素

　　(3)住宅用地影響因素

　　(4)工業用地影響因素

　　4、基準地價修正系數表的編制

　　(1)土地級別基準地價修正系數表的編制

　　A.確定級別內商業、住宅、工業用地的基準地價。

　　B.選擇編制基準地價修正系數表的因素。

　　C.樣點地價、土地收益資料的整理。

　　D.各級土地中各行業用地修正幅度的確定。

　　E. 基準地價修正系數表的編制及因素條件的說明。

　　(2)均質區域基準地價修正系數表的編制

　　A.確定區域基準地價。

　　B.選擇修正因素。

　　C.樣點地價的整理。

　　D.計算各區中的地價修正幅度。

　　E. 編制基準地價修正系數表。

　　(3)土地級別和均質區域基準地價修正系數表的編制

　　(4)土地定級總分值的基準地價修正系數的確定

　　5、基準地價修正系數表的驗證(看一看)