市場比較法(一)

　　復習要點：

　　1、理解和掌握市場比較法的有關概念、特點及應用范圍

　　2、熟練掌握市場比較法的計算公式、步驟和各種修正方法

　　3、注意各類修正方法等小考點容易出小題目

　　一、市場比較法概述

　　1、市場比較法的定義和基本原理

　　基本含義：根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

　　市場比較法以替代原則為理論基礎，因此具有現實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發育地區的經常性交易的土地價格的評估。

　　2、市場比較法中的有關概念

　　13個概念：類似土地、比較宗地、標準宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區域因素、個別因素、地價指數、區域分析、同一供需圈、相鄰區域、類似區域

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　　3、市場比較法的基本公式

　　根據實際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

　　(1)直接比較過程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，

　　公式1 PD=PB×A×B×D×E

　　(2)間接比較過程：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，

　　公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

　　(3)有關指數的基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優，則其條件指數〉100%，否則，其條件指數〈100%。

　　(4)公式中總是以待估宗地相應因素條件指數為分子，比較案例宗地相應因素條件指數為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。

　　(5)對區域因素和個別因素修正，當因素內存在多個不同因子影響時，可根據因子條件指數確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關關系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解)的方式確定因素條件指數。

　　4、市場比較法的特點與應用范圍

　　(1)市場比較法的特點：比準價格

　　(2)市場比較法的使用條件

　　僅適用于市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。

　　(3)市場比較法的適用范圍

　　從適用條件來看，主要用于地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區;

　　從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產的租金，可用于其他評估方法中有關參數的求取。