一、成本逼近法概述

　　1、成本逼近法的定義

　　即以土地開發所耗費的成本構成來推測土地價格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。

　　要區別成本逼近法與一般房地產估價的成本法，后者是假設地價為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計算公式

　　基本思路：將土地取得費用和基礎設施開發費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，再加上所有權受益，求得土地價格。

　　基本公式：

　　土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。

　　3、成本逼近法與土地價格構成

　　土地價格的本質：現實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構成。因此分析土地價值時，要把土地區分為土地物質和土地資本兩個范疇。

　　注意4個公式的變換

　　啟示：首先，討論土地價格構成必須針對具體的土地條件進行探討;其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。

　　開發后土地價格的主要組成部分：

　　(1)土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

　　(2)土地開發費(包括相應的開發利潤和利息)

　　(3)土地增值收益及土地開發投資現值

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　　4、成本逼近法的特點和適用范圍

　　一般適用于新開發土地、工業用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。

　　二、成本逼近法估價的程序與方法

　　成本逼近法估價的程序程序實際上就是按照基本公式一步步算

　　土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　1、計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標準

　　2、計算土地開發費用

　　開發費用由三種：基礎設施配套費、公共事業建設配套費、小區開發配套費

　　首先必須準確確定土地開發程度，注意，準確區分宗地內外開發程度、紅線內外開發程度不一致現象。

　　然后根據土地開發程度狀況和當地有關土地開發費用標準，合理確定土地開發費，注意，土地開發費用的分攤問題。

　　分攤的基本原理：應分攤費用=受益程度×設施總費用

　　3、稅費的計算

　　稅費有時跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。

　　4、計算投資利息

　　跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(前三項)、計息方式和計息期。

　　5、計算投資利潤(計算基數也是前三項)

　　投資利潤=(土地取得費+土地開發費+稅費)×投資回報率