2.(本題30分)土地資產評估報告

　　第一部分

　　一、委托評估方：××

　　二、受托評估方：××

　　三、評估目的

　　××廠作為獨家發起人，將其部分資產及人員改制重組為××股份有限公司。該報告將對進入××股份有限公司的國有土地使用權價格進行評估。

　　四、評估依據

　　1.國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會聯合頒布的《股份制試點企業土地資產管理暫行規定》;

　　2.國家土地管理局頒布的《城鎮土地估價規程》(試行);

　　3.××廠的《國有土地使用證》：

　　五、評估對象

　　1.土地使用權面積：470955.31平方米;

　　2.建筑占地面積：307390.29平方米;建筑覆蓋率：65.27%;

　　3.建筑面積：268087.03平方米，平均容積率：56.92%;

　　4.用途：工業生產性用地;

　　5.開發狀況：五通一平熟地;

　　6.座落：xx。

　　六、評估價格類型

　　工業生產用地及相關經營、管理用地土地使用權股份價格。

　　七、評估價格年期

　　五十年國有土地使用權價格。

　　八、評估價格貨幣種類

　　人民幣。

　　九、評估基準日期

　　一九九三年十二月三十一日。

　　十、評估結果有效期

　　自評估基準日期起半年。

　　十一、評估結果

　　1.土地資產總額108319721元人民幣;

　　大寫：壹億零捌佰叁拾壹萬玖仟柒佰貳拾壹元整;

　　2.單位面積價格：每平方米230元人民幣。

　　十二、評估單位及估價師：××。

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　　第二部分

　　一、××廠簡況

　　××廠始建于1958年，是生產大型綜合性發電設備的制造工廠，該廠總占地面積約73萬平方米，廠房建設面積23萬平方米，職工10175人，下轄14個分廠及1個研究所。

　　二、整體區位條件

　　(一)自然地理位置

　　××廠位于××省××市，其廠區已發展成××市市中區的一部分。

　　××市是1983年8月經國務院批準成立的省轄市，轄四區一縣，面積為5953.75平方公里，市中區面積為1093.18平方公里?！痢潦芯唷痢潦s59公里。

　　(二)整體經濟環境

　　××建市十年來，國民經濟一直保持持穩定高速發展。初步統計，1992年全市國民生產總值76億元，完成工農業總產值183.17億元，財政收入 71883萬元。尤其是工業生產得到了迅速發展，××市始終把發展工業作為振興經濟的戰略任務來抓，制定和實施了一系列促進工業生產發展的政策措施。 1992年全市完成工業總產值142.09億元，比上年增長41.08%。

　　(三)交通條件

　　××市的交通條件比較優越，連接西北、西南地區的鐵路、公路干線貫穿該市境內，井有若干鐵路支線與主線相連;由市到縣，由縣到鄉的公路網絡已經形成，公路密度已達每平方公里115公里。并有已建成的大件公路，進而與長江水運相連，交通更加便利。

　　××廠西靠××鐵路，廠內有鐵路專用線連接主要生產廠房和××鐵路，該廠生產所需的原材料及其產品都將通過專用鐵路經鐵路運輸編組站后連接××鐵路。廠區北側的××西路為通往××火車北站的必經之路，東面的××公路可通往全國各地，南面的××西路，西面的××路都是××市的主要城市干道。

　　(四)基礎設施狀況

　　××市近幾年投入了大量資金，加速了能源、交通、通訊等基礎設施的建設。全市主變電容量已達96.27萬千伏安，電力供應充足;程控電話裝機容量已達 2.5萬門.2000門9000hz移動電話通訊暢通。目前，移動通信網絡已覆蓋××市全境。報刊投遞的機械化等在不斷完善壯大，可辦理國際通訊信函，包裹和報話業務;××市水源豐富，全市擁有水資源83億立方米?！痢翉S所處區域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎設施在已基本配套完善，投資環境良好。

　　(五)工業集聚狀況

　　××市一個以重型機械、礦山機械、發電設備等制造為骨干的重要的機械工業基地，機械工業的產值已占全市工業總產值的四分之一以上。許多重型企業可以形成互為原料的生產體系。以××廠為龍頭14家企業事業單位組成的××聯合公司，可以生產大、中、小交直流電機及水輪發電機組。

　　三、評估原則

　　1.以成本逼近法為主。××廠是大型的國有企業，建廠歷史較長。以前國家確定企業的生產品種，規定任務并且限定銷售價格，而財務核算中不含土地資產的價值，這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開始實行企業自主經營總承包，銷售定價放開，并且將部分資產轉換經營機制，組建股份制企業，而生產經營仍然是建立在原××廠的基礎之上。所以，在進行土地資產評估過程中，土地資產價值額占資產額的比重不宜過高。因此，用成本逼近法進行評沽較適宜。

　　2.用市場資料比較法調整評沽結果。企業所使用的土地是國有資產，土地資產折價入股組建股汾制企業，由××廠作為國有法人股的持有者行使股權。因此，土地資產的評估也要使用國有資產的價值得以充分體現，防止國有資產的流失。用成本逼近法評估的結果需要以市場資料加以驗證和調整，以使國有土地資產價值更接近于現時的市場價值。

　　四、運用成本逼近法進行評沽

　　從土地使用現狀看，評估土地已經為開發后的熟地，工業生產所需的基礎設施都已經開發完成。因此，這里按工業用地熟地進行評估，主要包括土地使用權的取得費用及土地開發費用兩部分。

　　(一)土地使用權取得費用

　　(1)土地征用費。包括土地征用補償費、勞動力安置費、青苗補償費等，××市一般標準為糧地每畝2.28萬、菜地每畝2.70萬，因為該廠區已發展為城區邊緣部分，所以這里按菜地標準計算，每畝2.70萬元。

　　(2)土地管理費。一般按征用費的1-3%計征，但是在實際工作中均按每畝0.8萬計算。

　　(3)耕地占用稅。××市城區標準一般為每畝8004元;××鄉為7035元。由于××廠廠區現在已經發展成為××市城區的一個重要部分，這里按城區標準每畝8004元計算。

　　(4)糧食附加費。每畝按0.37萬元征收。

　　(5)土地統征代辦費及不可預見費。按土地征用費的1一3%計，每畝為0.054萬元。

　　土地使用權取得(征用)總費用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)即每畝為4.72萬元，每平方米約為71元。

　　(二)土地開發費用

　　(1)城市配套費?！痢潦幸幎?，城市配套費標準在城區鄉內，企業用地每畝4萬元，行政事業用地每畝2萬元;××鄉內企業用地每畝2.5萬元，行政事業用地每畝1.5萬元。這里仍按城區企業用地標準計算每畝4萬元。

　　(2)五通一平費。××廠廠區用地的開發水平已經達到五通一平，即通電、通水、通路、通訊、通氣、土地平整。據××市地價評估事務所對河東新區開發費用的測算，每畝土地開發費約為4萬。

　　(3)開發利息。在土地開發過程中，以貸款方式進行投資的資金占主要部分，這里以銀行固定資產貸款年利率10.98%計算。另外，土地開發的周期往往超過一年，而以總開發費用為計算利息的基數時會有所重復，這里取前兩項總費用的一半做為計息基數，則一年期開發利息每畝為0.44萬元。

　　(4)不可預見費。以前三項的3%計算，則每畝約為0.25萬元。

　　因此，土地開發的總費用：(1)+(2)+(3)+(4).即每畝為8.7萬元，每平方米為130.5元。

　　(三)土地開發利潤

　　工業生產使用的土地開發利潤率一般應低于商業或住宅用地，這里取前兩項(一)征用土地總費用+(二)土地開發總費用的10%計算，則土地開發利潤每畝約為1.34萬元，每平方米為20.1元。

　　綜合前三項各種費用，利用成本逼近法評估的土地資產價格：(一)+(二)+(三).每畝14.8萬元，每平方米為222元。

　　五、運用市場比較法進行評估

　　運用市場比較法評估土地資產，能夠使土地資產價格更接近于市場價值。這里先取了十例在××市市中區內發生的土地使用權轉讓的案例，以便于進行市場價格比較。

　　表一 土地使用權轉讓樣點表

　　序號

　　承讓方

　　承讓方

　　地點

　　土地面積(平方米)

　　土地轉讓金額(萬元)

　　單位金額(元/平方米)

　　用途

　　備注

　　1 淮河路44號

　　6146

　　30

　　48.812

　　工業

　　92年10月轉讓

　　2 黃山路

　　2383.17

　　35

　　146.883

　　倉庫住宅

　　1991年2月8日

　　3 華山北路16號

　　5730

　　325.3

　　568

　　兼并