一、綜合計算實務（共3小題，第一小題20分，后兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分）

1、某單位于1991年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權，并于1993年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積2000平方米，建筑面積2500平方米，當時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經濟耐用年限為48年，殘值率為4%。1996年11月該單位為與外商合資，需將該房地產評估作價，據調查，1991~1996年該地區物價指數平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區征地等各項費用為20萬元/畝，土地開發費為2億元/平方千米，當地銀行貨款年利率為12%，土地開發周期平均為一年，土地開發投資回報率為15%，當地土地增值收益率為15%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價為1500元/平方米，試根據上述資料評估該單位房地產現值。

2、某開發公司擬對政府招標出讓的某宗地進行投標，該宗地出讓年期為40年，規劃限定建造2萬平方米的賓館，據該公司進行的市場調查和可行性分析，預計開發周期為2年，估計建成后客房平均出租率為80%，可經營面積比例為75%，年租金為600元/平方米，保險費不計，稅金按年租金的12%計，年折舊費按年維修費的80%計。該類建筑耐用年限50年，殘值為零，建筑費和專業費預計為1500元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，貨款年利率為15%，當地房地產綜合還原利率為8%，開發商要求總利潤不低于開發完成后不動產總價值的15%，取得土地使用權須支付的法律、估價等專業費用為地價的2%。試估算開發商所能支付的最高投標地價款。

3、一工業企業計劃將其使用的一宗國有土地A，經政府批準后投入至新設立的股份公司，現委托某估價機構進行地價評估。該機構收集到下列可用資料：

（1）A宗地周圍地區1996年新征地資料，征用補償、安置及相關稅費等土地取得費用為35萬元/公頃。

（2）與A宗地同一區域中于1995年5月出租的工業用地案例一宗，宗地開發程度為七通一平，年出租凈收益為23元/平方米。

（3）與A宗地相鄰區域中的一宗工業用地，1993年4月出讓，出讓年期為40年，開發程度為五通一平，出讓地價為224元/平方米。

（4）當地土地三通一平開發費用平均為50元/平方米，從征地到完成三通一平的開發周期一年，土地開發資金利息率12%，投資回報率10%，土地增值收益率20%，土地還原利率8%。

（5）當地同一宗地開發程度不同時的地價差異情況為：五通一平時地價比三通一平時地價高100元/平方米，七通一平時地價比三通一平時地價高150元/平方米。

（6）征地、出租和出讓宗地與待估宗地比較情況，除開發程度差異外，其他因素比較表為：

請根據上述資料，評估該宗地在1996年6月，達到三通一平條件，50年土地使用權價格。

二、問答題（20分）

某工業集團擬將其下屬的A企業進行股份制改造，A企業占用的國有劃撥土地使用權共1000000平方米，所在區域的工業用地基準地價為350元/平方米。根據股改要求，土地將采用國家作價入股方式進行處置，由于受總股本額限制，該集團要求投入的土地資產不超過2億元。現委托你進行評估，請問可否滿足該集團的要求？如可以，可通過哪幾種方法使總估價額不超過2億元？

三、估價實務分析（本部分由兩個報告構成，每個報告50分。請認真閱讀案例報告并加以分析，指出存在的問題，并說明原因）

報告一  土地估價技術報告

第一部分    總 述

一、估價項目名稱：××××地價評估

二、委托估價方：××××市新區塑料建材廠（其他略）

三、受托估價方：××××市地產評估咨詢中心（其他略）

四、估價對象：本項評估是對××××市新區塑料建材廠所占宗地的地價評估。

五、估價目的：本報告為××××市新區塑料建材廠抵押貨款提供地價依據。

六、估價依據：（略）

七、地價定義：50年土地使用權的現實市場價格

八、估價期日：1996年5月20～6月1日

九、估價日期：1996年5月31日

十、估價結果：

總地價：1551.88萬元；單位地價：519元/平方米
樓面地價：1174元/平方米
評估價格貨幣種類：人民幣

十一、需要特殊說明的事項

（1）此項評估是評估期日的價格現值，假設在此期間物業價格值保持穩定。

（2）本報告只為××××塑料建材廠抵押貨款提供地價依據，用于其他方面的可行性未做探討。

（3）樓房沒有進行結構測試和檢驗設施，因此不能確定其設施的完備性。

（4）報告之中有關證明材料由當事人提供。

（5）本報告有效期為半年。

（6）本報告全文或部分內容公布之前，需征得本中心同意，國家法律規定者除外。

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