第一部分 綜合計算題
(共2題，每題各15分，總分30分。答題要求列出算式、計算過程和計算結果;需按公式計算的，要求列出公式;無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留2位小數。請在每題下方空白處答題)
一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權，出讓年限為50年，根據規劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結構的綜合大樓。由于建設資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權向銀行抵押。如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?
項目其他有關資料如下:
(1)該大樓1~3層為商場，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。
(2)大樓開發周期預期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。
(4)經過調查，有關參數確定為，房屋出租年經營費用中管理費為年租金的10%,維修費為租金的8%，保險費為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當地土地還原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%
二、C市的某企業擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構對宗地H的轉讓價格進行評估。土地評估機構對委估宗地進行調查并取得了相關資料。請依據下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格 (計算地價時，案例選擇不少于四個)。
(1)案例資料:

i。開發程度說明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內"五通一平";***表示宗地內外"七通一平"。
ii.區域因素和個別因素對地價的修正系數說明(有關系數均為案例與待估宗地比較所得):數字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數值表示對宗地地價的修正幅度"
(2)其他資料:A市的地價指數以1997年為基期，每年在上一年的基礎上增加10個百分點;A市的容積率對地價的影響是:以容積率為2時為基準，當容積率每升高或降低0．1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業用地還原率為4%;1997年和1998年A市的商業用地宗地內從 "三通一平"到"五通一平"的費用平均為每平方米45元。
第二部分 案例綜合分析
(共1題，60分，本部分包括一個國有企業改制中土地估價和資產處置案例，要求認真理解題意，并根據給定條件，運用所學知識綜合分析回答有關問題。在題目下方空白處答題)
三、某國有企業擬發起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業用地;B宗地為工業用地，容積率為0。6。請根據以下給定條件分析并回答下列問題:
l．A宗地位于城市市區，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法迸行評估，市場比較法的評估結果為1320元/平方米，收益還原法的評估結果為970元/平方米。試問:有哪幾種方法可以確定最終的評估結果?簡述理由。(8分)
2．B宗地位于城市郊區，為當地政府在多年前征用農村集體土地后劃撥給該企業使用，此后該區域末發生征地案例。
請問:(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據?(8分)
(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權價格時，基本步驟應有哪些?(8分)
3．根據資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業擬選擇如下兩種處置方式:對A宗地的處置采取由企業辦理土地出讓手續后租賃給股份有限公司使用;對B宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點，并從產權關系和經濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業、股份有限公司的利弊。(10分)
4．股份有限公司成立以后，由于城市的發展，B宗地變為臨街地，所在區域的土地用途規劃為商業用途，平均容積率為1。5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進行改造，增加建筑層數，使該宗地的容積率達到2，并全部用于出租。
請問:(1)為實現上述計劃，根據現行法律法規的規定，股份有限公司應到政府部門辦理哪些手續?(8分) (2)如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。(18分)

第三部分 土地估價報告改錯
(共1題，60分。本部分包括一個土地估價報告，其中存在多處錯誤，請認真閱讀報告，并指出錯誤，每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分60分;只指出錯誤但不能說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題)
四、土地估價報告改錯
土地估價技術報告
第一部分 總 述
一、估價項目名稱
××公司位于××區××路××號用地地價評估
二、委托估價方 (略)
三、受托估價方 (略)
四、估價對象
估價對象為××公司位于××市××區××路××號營業樓用地，面積595.58平方米。
五、估價目的
本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據
六、估價依據
(1)《中華人民共和國土地管理法》。
(2)《申華人民共和國城市房地產管理法》。
(3)《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》。
(4)《城鎮土地估價規程》。
(5)《土地估價報告規范格式》(1996)。
(6)××省關于土地管理的法律、法規。
(7)評估委托書。
(8)估價對象 《房屋所有權證》。
(9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。
七、價格定義
估價對象作為商業用地，在容積率為4。9，開發程度為場內"五通一平"、場外"六通一平"狀態下，于估價期日的四十年期的土地價格。
八、估價期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估價日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估價結果
估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的估價程序，確定估價結果為:
委估土地面積:595.58平方米
單位面積地價:4485.25元/平方米
總地價:2671325元
大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項
(1)本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發程度的商業用地的土地價格，若條件發生改變，則本結果應作相應調整。
(2)本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。
十二、土地估價師簽名 (略)
十三、土地估價機構 (略)
二000年一月十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1．土地位置狀況
估價對象位于××市××區××路××號，土地證號為×國用 (××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2．土地權利狀況
估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經濟活動的合法權益受法律保護。
3．建筑物和地上附著物狀況
估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結構建筑物，現用于商業經營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%

二、地價影響因素分析
(一)區域因素 (略)
(二)個別因素 (略)
第三部分 土 地 估 價
一、估價原則
1．最有效使用原則 (略)
2．貢獻原則 (略)
3．變動原則 (略)
4．合法原則 (略)
二、估價方法與估價過程
(一)估價方法的選擇
估價人員通過現場查勘，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。
(二)估價過程
1．收益還原法
(l)計算估價對象總樓價:
計算公式為:
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]
其中:P為總樓價。
a為房地年純收益。其參數是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率。
n為房地尚可使用年限。
估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經現場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米，殘值率為0。
根據估價人員現場觀察和對照 《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實例；
根據收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計算及確定。
比準價格A=243。60元/平方米
比準價格B=233。40元/平方米
比準價格C=249。09元/平方米
取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術平均數作為估價對象的客觀租金，即:
客觀租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米
(3)計算房地總收益:
年總收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元
(4)計算年總費用
①管理費:
根據調查了解，當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經營管理費＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②維修費:
根據××市建設和房管部門提供的資料，市區房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經營維修費＝房屋重置價×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③保險費：
根據調查，市區房屋保險費率為房屋現值的2‰，即：
房屋年保險費＝房屋現值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額＝房屋重置價／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金損失：
根據調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元
年總費用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元

(5)房地年純收益：
房地年純收益＝房地年出租總收益―房地年出租總費用
　　　　　＝564317．15―118308．22＝ 446008．93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。
(7)計算總樓價：
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋現值
房屋現值＝房屋重置價×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)總地價
總地價＝總樓價―房屋現值＝4398900．39―1530112＝2868788．39元
2．市場比較法
(1)選擇房地出售實例：
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：

(2)房屋占地地價計算
①房屋現值計算：
房屋現值＝房屋重置價×成新率
實例A房屋現值＝580×2356×80％＝1093184元
實例B房屋現值＝600×1848×75％＝831600元
實例C房屋現值＝580×2187．90×70％＝888287．40元
②實例地價計算：
據調查，房屋買賣中，賣方應支付的稅費為正常交易價的8．5％，則：
單位地價＝(房屋交易價―房屋現值―賣方應支付的稅費)／房屋用地面積
實例A單位面積地價＝(3100000―1093184―3100000×8．5％)／496
＝3514．75元／平方米
實例B單位面積地價＝(2600000―831600―2600000×8．5％)／385
　　　　　　　＝4019．22元／平方米
實例C單位面積地價＝(2750000―888287．40―2750000×8．5％)／442
　　　　　　　 ＝3683．17元／平方米
③比較因素條件指數：
分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應的條件指數見下表：

⑤計算比準價格：
將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數代人計算公式，則
比準價格A＝3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103
＝4000．69元/平方米
比準價格B＝4019．22 ×ll0／100×100／100×100／100×100／96×100／108
＝4264．22元／平方米
比準價格C＝4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100
＝4072．63元／平方米
通過對上述三個比準價格分析比較，確定土地單位面積地價為4264．22元／平方米。
三、地價的確定
估價人員鑒于估價對象特定目的，認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術平均數作為估價對象的最終估價結果，即：
單位面積地價＝4816．80×0．4＋4264．22×0．6＝4485．25元／平方米
樓面地價＝4485．25÷4．9＝915．36元／平方米
總地價＝4485．25×595．58＝2671325元(取整)
第四部分 附 錄
1．估價對象《國有土地使用證》
2．估價對象宗地圖
3．估價機構《土地估價機構資質證書》
4．土地估價師資格證書
5．估價對象照片
6．委托估價協議書