一九九四年全國土地估價師資格考試卷(三)土地估價計算題
本部分由4道土地估價計算題構成，請根據題目的條件和要求，詳細分步進行計算，共100分答題時間為90分鐘。

    1.某公司于1990年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于1991年11月在此地塊上建戌建筑物B，當時造價為每平方米1200元；其經濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1500元，殘值率為10％，A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實收租金為10000元，據調查，當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5％和6％，每年需支付的土地使用稅及房產稅為20元/建筑平方米，需支付的年管理費為同類建筑年租金的4％，年維修費為重置價的2％，年保險費為重量價的0.2％，試根據上述資料估算A地塊在1994年11月在土地使用權價格。（注本題不計房屋現值利息）（本題30分）。

    2.宗地A已得到規劃許可，可建一幢5層辦公樓，總建筑面積為8000平方米，現正招標出讓，某開發公司已進行了市場調查和可行性分析，預計開發周期為2年，估計建成后即可對外出租，出租率估計為90％，年租金為300元/平方米，建筑費和專業費預計為1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，貸款年利率為12％，年出租費用為年租金的25％，當地房地產綜合還原率為8％，開發商要求總利潤不低于開發完成后不動產總價值的15％，取得土地使用權的法律、估價等專業費用為地價的3％，試估算開發商所能支付的投標地價款。（本題30）

    3.某城市內，有一宗住宅用地需要評估，現根據該地條件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的比較條件如下：

項    目

待估土地
比較案例A
比較案例B
比較案例C
比較案例D

用    途
住    宅
住    宅
住    宅
住    宅
住  宅

成交日期
(評估期日1994.10)
1993.10
1993.12
1993.4
1994.8

成交價格
1200元/平方米
1300元/平方米
1400元/平方米
1100元/平方米

容 積 率
2
3
3
4
2

區域
條件
位    置
0
-2%
+3%
0
-3%

基礎設施
0
-1%
-2%
+2%
0

交    通
0
-2%
0
+3%
0

個別
條件
地    勢
0
-2%
+1%
0
-2%

形  狀
0
+3%
0
0
+1%

其    他
0
-3%
-3%
0
-2%
    對位置、基礎設施、地勢、形狀及其他因素對地價的影響，均是待估地塊與案例地那個相比，表中數字為正值，表示待估地塊優于成交地塊，數字大小表示需修正的幅度。
又知該城市地價指數在1993年1月為100，以后每月上漲數與93年1月比均為1%，容積率修正系數如表

容 積 率
1
2
3
4
5

修正系數
1
1.8
2.1
2.3
2.4

請按以上條件，估算該住宅用地的單位地價（本題20分）
    4.假設某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為6萬元/畝，征地中發生的其他費用平均為2萬元/畝，土地開發費平均為2億元/平方公里，當地銀行貸款年利率一般為12％，假設征地完成后，土地開發周期平均為兩年，且第一年開發投資額一般占全部開發費用的30％，開發商要求的投資回報率一般為15％，當地土地出讓增值收益率為10％，試用成本逼近法估算該區域的土地價格。（本題20分）