統計業務知識輔導：市場需求狀況的分析(1)

更新時間：2011-09-19 09:40:13 來源：|0

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　　××市住宅房地產市場需求狀況的分析$lesson$

　　當前，我國房地產市場異常繁榮，在國家住房政策的主導下，個人購買住房成為房地產消費市場的主力。研究住宅需求，將對房地產市場的前景預測，政府政策的出臺，以及解決老百姓獲益與開發商贏利之間的矛盾等問題有著重要意義。

　　該報告分為四個部分。第一部分交待有關理論背景;第二部分介紹經濟背景，并建立理論模型;第三部分對模型參數進行估計，對模型進行檢驗;第四部分對××市住宅房地產需求市場形勢進行分析并提出當前需要解決的主要問題。報告全文如下：

　　房地產業作為一個特殊的待業，既具有國民經濟一般行業的共性，又有其自身的發展規律。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，房地產業正迅速發展為國民經濟的一個重要產業群體，成為國民經濟的先導性和支柱性產業，在現代市場經濟的運行中，起著其他產業不可替代的重要作用。

　　房地產的需求在房地產經濟運行中占在非常重要的地位。本報告研究××市的住宅房地產市場的需求狀況，建立該市住宅房地產需求模型，并通過模型，研究該房地產市場的需求狀況。

　　一、理論背景

　　在微觀經濟學理論中，需求是指人們愿意和以能夠購買的物品或勞務。任何一個消費者或消費者群體所希望購買的某種物品的數量，主要取決于該物品的價格P、消費者的偏好T和收入I，以及預期價格Pe和相關物品的價格Pr等因素。

　　將以上決定需求的主要因素綜合起來，我們就可以得到一個需求函數。其公式：

　　它指的是在一定時期內，某種物品或勞務的各種可能的購買量與決定這些購買量的因素之間的關系。

　　一、經濟背景及建立理論模型

　　(一) 房地產需求概述

　　房地產需求是指在一個特定時期內，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產商品的數量。在一定價格下，消費者愿意且能夠購買在房地產數量，稱為房地產的需求量。影響某種房地產需求量的因素，一般來說，包括該類房地產的價格水平，消費者的收入及偏好，替代房地產商品的價格，政府的政策，需求者對未來的預期等等。

　　(二) 分析住宅房地產市場需求狀況的因素

　　針對住宅房地產市場，經過分析研究，我們可總結出以下影響該市場需求狀況的因素：

　　1. 人口狀況(包括人口數量、性別及年齡組成，家庭構成)

　　人口的增加，家庭規模的減少，婚齡人口的增加，都會導致對住房需求的增長。隨著城市人口的增長，對空間的需求隨之增長，城市人口數量增加的同時，家庭人口結構也在發生變化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口減少，相對家庭戶數增加，對居住、生活、空間的需求必然增多。與城市人口增長相伴隨的城市化進程加快，城市平面不斷擴大，城市周邊地帶空間的結構重新組合，這種城市地域的擴展無疑帶動了房地產的需求。可見，人口狀況是影響住宅房地產需求的重要因素之一。如美國1946―1964年人口出生率較高導致人口暴漲，20-30歲的人口數量占總人口的比例自六十年代中到八十年代初處于高峰，1946―1964年暴漲的新生人口進入住房需求市場，是美國七十年代住房價格猛漲的原因之一。

　　2. 房地產的價格水平

　　房地產市場價格仍然是影響地產需求數量涅重要因素。在正常的房地產市場上，價格偏　會限制一定收入水平需求者的需求，價格降低會增加需求量。

　　3. 居民收入水平

　　個人、家庭需求主體要把擴大空間效用的欲望變成現實，受到其收入水平的制約。由于房地產價格高，買一套住宅需要一個家庭幾年甚至十幾年的收入，因而居民收入水平是影響房地產特別是房地產需求的重要因素。一般來講，住房需求的收入彈性是較高的，消費者收入水平高，支付能力強，對住房的需求也就相對高，在其他條件不變的情況下，人們對住房的需求與其收入水平呈正比。

　　4. 消費者的投資情況

　　衣食住行是人們生活中不可缺少的，消費者手中有了錢，就會滿足自己的欲望，向各個方面投資，如投資教育，投資證券以及房地產等等。人們如果對股票喪失了信心，也許會將投資的興趣由證券轉移到房地產，增加房地產市場的需求量。因此，消費者的需求量也是影響住房需求的一方面因素。另外，我們還搜集到一份該市2002年的居民家庭人均分類消費的資料，如表1所示：

　　5. “危改”拆遷帶來的影響

　　該市的老城區，既是人口居住、危陋平房集中的地區，也是道路擁擠狹窄的地區。為此，該市　積極探索通過以改造道路為主的基礎設施建設失去危改。牽動千家萬戶的危改，促進了房地產市場的健康發展，在近十年的時間里，造福百姓的危改工程，掀起了該市少有的居民大搬家，刺激了多年沉寂的房地產市場，大大增加了房地產市場的需求　量。由此可見，拆遷帶來的住宅需求也是不可避免的。

　6. 利率及抵押貸款的條件

　　受經濟發展水平的限制和個人積累的制約，個人購買住房多數都依靠銀行提供貸款來解決購房資金的問題，形成了銀行信貸中的一種新業務――個人住房信貸。近年來，隨著我國住房制度的逐步深化，個人住房抵押貸款業務快速發展。貸款利率的高低對房地產需求市場也是有一定影響的。

　7. 政策因素

　　在政策因素對生產性需求和消費性需求都有重要影響，政策是國家對房地產業進行宏觀調控的必要手段，對房地產供求的問題平衡和結構優化有的控制調節作用。與消費性需求有關的政策，主要有住房政策以及相關的優惠政策。

　　8. 需求者對經濟形勢的預期

　　從根本上說，需求者的投資行為或消費行為是由其現實的或潛在的需要決定的，同時，這種需求又受到外部環境的刺激，外部環境會影響現實的支付能力是否即刻實現。這里的問題是作為需求主體如何判斷外部環境，或如何預期外部環境，這對需求者的投資行為(包括購買住宅)有至關重要的影響作用。

　　除此之外，我們還可以研究房地產的供給對其需求是否有影響。

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