2014年自考"房地產評估"復習資料:土地使用權評估的方法
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第四節 土地使用權評估的方法
一、市場法
(一)市場法及其適用條件
市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：
(二)市場法應用的步驟與過程
1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。
還應搜集大量案例，查閱一些國家有關部門對房地產交易的規章制度、房地產的價格信息公布、查閱同行業的交易資料、走訪一些土地管理部門得到一些價格信(武漢自考)息，為之后的評估打下基礎。搜集資產包括兩個方面：首先是被評估土地的資料;在市場上土地評估相關的一些交易案例(參照物)的資料。
2、進行交易情況的修正。交易情況的修正實際上是要剔除比較案例的交易價格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個方面：
(1)有一定利害關系的主體之間的交易。
(2)交易時有特別動機，如急于出售或購買。
(3)買方或賣方不了解市場行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、進行交易時間的修正。
4、進行區域因素修正。
5、進行個別因素修正。
6、確定待估土地評估值。一般地，采用市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例，經過上述評定估算過程，至少應得到三個或三個以上的初步評估結果。經過處理得出一個評估結果。
二、收益法
收益法是按照資產未來的收益折現的形式而得到被評估土地價格的一種方法。
三、成本法
(一)成本法及其適用范圍
成本法亦稱成本逼近法，是以開發土地所耗費的各項費用之和為依據，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。其計算公式為：
評估值(土地價格)=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
(二)成本法評估的步驟
1、估算土地取得費。
(1)征用集體土地。
(2)購買和征用城市舊有土地。
2、估算土地開發費。
(1)基礎設施配套費。
(2)公共事業建設配套費。
(3)小區開發配套費。
3、估算稅費。稅費主要包括耕地占用稅、土地管理費和土地增值稅等。
4、估算利息。
利息計算公式為：
利息=土地取得費×土地開發期×相應利息率+土地開發費×土地開發期×相應利息率×50%
5、估算利潤。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地使用權評估值。
(三)成本法案例
四、假設開發法
(一)假設開發法及其適用條件
假設開發法，亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地預期開發后的價值，扣除其正常的開發費用、銷售費用、稅金及開發利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。其基本公式為：
地價=樓價-建筑費-專業費用-利息-利潤-稅費-租售費用
式中，樓價即土地開發建設后的轉讓價;建筑費為土地開發的具體產品的耗費成本;專業費用是指按照建筑費一定的百分比來計算，包括測量、設計等專業技術費用;利息是指全部預付資本的資金成本;利潤是全部預付資本的機會成本;稅費通過地價與稅率計算;租售費用是指發生銷售、租賃過程中所發生的費用。
(二)假設開發法評估的步驟
(三)假設開發法案例
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