2014年自考"房地產評估"復習資料:土地使用權評估的特點
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第二節 土地使用權評估的特點
一、土地使用權及其實質
土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地使用權是無形資產，在確定權利時，是確定它未來使用價值的情況，不是它的有形資產，而是無形資產權數，列到無形資產的范疇。
二、土地資產的分類及其特性
(一) 土地資產及分類
1、按社會經濟用途
土地可分為商業用地、工業用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經濟特性后確定它的經濟用途分類。
2、按經濟地理位置
土地可分為市中心區、一般市區、市區邊沿區、近郊區、遠郊區等等。按照經濟地理位置，越接近城中心的地理位置土地的價值、經濟特性表現的越明顯，價值量就越高。
3、按所有權歸屬
土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國家所有;除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經過開發等原因也屬于國家所有土地。要注意所有權歸屬時應如何劃分。
4、按利用程度
土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當土地。
5、按開發程度與開發趨勢
土地可分為已開發的土地、未開發的土地和列入市鎮開發規劃的土地。
(二)土地資產的特性
1、自然特性
(1)土地面積的有限性。
(2)土地空間位置的固定性。
(3)土地使用價值的永續性和增值性。
(4)土地的不可替代性。
2、經濟特性
(1)用途多樣性。
(2)經濟地理位置的可變性。
(3)可壟斷性。
三、土地資產價格體系
(一)土地資產的價格類型
1、基準地價
是指城鎮國有土地的基本標準價格。
從定義中可以看到：(1)它是政府行為，是政府制定出來的;(2)它是區域內的平均價格;(3)它的價格是按經濟用途確定的;(4)它表示的是單位土地面積的地價。
2、標定地價
是在市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。
從定義中可以看到：(1)它是政府行為;(2)在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業改制時才進行評估;(3)標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據。
3、土地使用權出讓底價
它是政府根據正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。
4、轉讓價格
地產轉讓價格是使用者將已取得的土地使用權轉讓給第三者，由第三者向轉讓者所支付的一種價格。
5、出租價格
地產出租價格亦稱土地使用權租金價格，其價格表現為兩種形態。
(1)土地使用者之間所形成的租金價格。
(2)國家與土地使用者之間形成的租金價格。
6、其他價格(土地交易成交價格、抵押價格)
了解價格體系后，就會發現，基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價都是政府行為，轉讓價格和出租價格都是市場行為。這樣形成了兩個級別的土地，一級市場和二級市場。一級市場在評估事務所中不可以進行。
(二)土地資產的價格特點
1、土地價格反映的是土地作為生產要素或作為資源的價值
土地價格不是由它的生產成本決定，它是自然資源，它的形成就無所謂生產成本。
2、土地價格主要由土地的需求決定
經濟發展速度加快，經濟規模擴張時，土地的需求會迅速增加，從而土地價格隨之上漲。
3、土地價格具有明顯的區域性
處在不同地域的土地，盡管其地質條件完全相同，但其價格會有很大的差異。
4、土地價格的上漲性
這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價格是隨著經濟的發展，邊際收益率是下降的，地租不變時，邊際收益率下降，土地的價格就會上升。另一個重要原因是由于土地的不可再生性。
四、影響地產價格的因素
(一) 一般因素
1、行政因素
行政因素主要是指國家對土地價格的干預。
影響地產評估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
2、社會因素
社會發展狀況和安定狀況對地價有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機和城市化等四個方面。
3、經濟因素
(1)經濟發展狀況
(2)居民收入和消費水平。
(3)物價變動。物價上漲率越高，房地產價格也越高，二者成輪番上漲趨勢。
(4)儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平的變化都對房地產市場產生一定的影響。
4、其他一般因素
如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產市場產生一定的影響。
(二)區域因素
區域因素是指因土地所在地區的特性而影響地價的因素。也就是說，土地所在地區的自然條件與社會經濟、行政因素相結合所形成的地區特點而影響地價的因素。
1、影響商業用地價格的區域因素
(1)商業繁華程度。
(2)交通便捷度。
(3)環境優劣度。
包括：一是人文環境，即商業區周圍人口密度、收入水平等;二是自然環境，即商業區的地質狀況、土地承壓力、地形和有無洪水淹沒威脅等。
(4)規劃限制。
(5)其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對商業區土地價格產生重大影響的因素。
2、影響住宅用地價格的區域因素
(1)位置。
(2)交通便捷度。
(3)基礎設施保證度。
(4)公用設施完備度。
(5)環境質量度。
包括人文環境和自然環境。
(6)規劃限制。
(7)其他因素。
3、影響工業用地價格的區域因素
(1)交通便捷度。
(2)基礎設施完善度。
(3)產業集聚規模。
(4)環境質量。
(5)規劃限制。
主要指城市規劃對工業用地的有關要求，包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發展前景等。
(6)其他因素。
(三)個別因素
1、位置因素
2、地形地質因素
直接影響土地的使用情況
3、面積因素
4、地塊形狀因素
主要從深度與寬度的比例進行，如果比例不合理，會影響土地的限制條件。
5、土地利用因素
主要包括容積率和土地用途。
五、土地使用權評估的原則
(一) 替代原則
根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之后才決定的。
(二)最有效使用原則
對于土地，用途的多樣性，決定了人們對它的利用情況，或者從使用情況來說，一定要獲得更多的收益。這個滿足目的為前提，土地的價格應與地塊的效用發揮具有直接的關系。應用這個原則時，應注意：
1、應根據城鎮規劃中的最適宜用途來確定。其最佳用途應該為商業用地。
2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強度。
3、應用這一原則，必須符合國家法律、法規和政策的規定。
(三)變動原則
一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。
在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使用這些因素發生變動的一般因素、區域因素及個別因素。
(四)供需原則
在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求與供給關系的均衡點。土地價格也受市場供求關系的影響。土地還具有價格獨占性和替代性。
土地不能僅根據均衡法則來決定價格。同時，在我國，城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特征。
(五)貢獻原則
按經濟學邊際收益原則，衡量各生產要素的價值大小，可依據其對總收益的貢獻大小來決定。對于土地估價，這一原則是指不動產的總收益是由土地及建筑物等構成因素共同作用的結果，其某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分與整體之間的關系。估價時，可以根據收益現值分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產價格，也可根據整個不動產價格及其他構成部分的價格，扣除建筑物價格來估算土地價格。
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