2014年自考"房地產評估"復習資料:房地產的評估程序

更新時間：2013-12-17 14:17:35 來源：|0

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摘要房地產的評估程序是從評估開始到評估結束的各個步驟。

　　第四章　房地產評估

　　第一節　房地產評估概述

　　一、房地產的概念

　　房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　房地產有三種存在形態：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產。

　　房地產是實物、權益和區位三者的結合。

　　1、實物是房地產中看得見、摸得著的部分。

　　2、權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分。

　　3、區位是指某宗房地產與其房地產或事物在空間方位和距離上的關系。區位因素是房地產評估過程中需考慮的很主要的部分。

　　二、房地產的特征

　　1、位置固定性

　　房地產屬于不動產，它的空間位置是固定的。

　　2、耐用性

　　從某種意義上講，土地的使用具有永續性。

　　3、影響因素多樣性

　　房地產效用的發揮以及其價值的實現，要受到諸多因素的制約。除了房地產自身的自然的、物理的、化學的因素以外，社會因素以及周邊環境等都會對房地產效用的發揮及其價值的實現起到非常大的影響作用。

　　4、投資大量性

　　不論是房地產中的土地還是建筑物，其投資數額都是可觀的，不論是國家投資者、企業投資者還是個人投資者，投資房地產都需要較大數額的資金。

　　5、保值增值趨勢

　　在社會經濟發展正常的情況下，隨著人口社會生產力的發展，社會對土地的需求與日俱增。房地產具有保值、增值的趨勢。

　　三、房地產的評估程序

　　房地產的評估程序是從評估開始到評估結束的各個步驟。房地產評估的每一步驟主要內容如下：

　　1、明確評估基本事項

　　評估機構在接受房地產評估委托后，應對評估協議書中約定的一些條件進行調查、了解。

　　2、擬定評估工作方案

　　在明確了評估的基本事項的基礎上，應當對評估項目進行充分分析，擬定評估作業計劃。圍繞資產評估的特定目的進行，具體包括：人員的分工、選取參數資料來源、評估時間進度以及選取適當的價值類型。

　　3、實地勘查搜集資料

　　在權數確定后，對房地產的基本情況進行實地勘查。了解弄清房地產的位置和周圍環境、自然和人文景觀、公共設施和基礎設施，以及評估對象的物質狀況。

　　4、選用評估方法評定估算

　　在房地產評估中，除了使用其他資產評估常用的市場法、收益國法和成本法外，還可以根據具體情況運用假設開發法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進行評估。

　　5、確定評估結果，撰寫評估說明和報告

　　主要是針對得到初步結果后，進行分析、判斷，得到評估結果。撰寫評估說明應詳盡，包括委托人的基本情況、評估目的、資產的權數情況、資產的基本情況等，為資產評估結果的取得打下一定的基礎。有了資產評估說明后，撰寫資產評估報告，它是整個資產評估工作最重要的總結。最后形成資產評估報告書的正式文稿，經過評估機構的負責人審核后，遞交給委托方。

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