第二章　資產評估的基本方法

　　第一節　市場法

　　一、市場法及其適用的前提條件

　　（一）市場法的含義轉自環 球 網 校edu24ol.com

　　市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

　　（二）市場法應用的前提條件：1、需要一個充分發育、活躍的資產市場。2、參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。

　　二、運用市場法進行資產評估的方式

　　參照物差異調整因素主要有三個：一是時間差異；二是地域差異；三是功能差異。三、運用市場法評估資產的程序及其優缺點

　　（一）運用市場法評估資產的程序：1、明確評估對象。2、尋找參照物。3、分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。選擇兩個或兩個以上的可比參照物。4、把被評估資產與參照物比較。5、分析調整差異，得出結論。

　　市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結論愈準確。

　　（二）市場法的優缺點

　　優點：1、能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；2、評估結果易于被各方面理解和接受。

　　缺點：1、需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數據以及缺少判斷對比數據而難以應用；2、不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。（市場法的局限 2005年考過選擇）

　　第二節　成本法

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　（一）成本法的含義

　　成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。

　　采用成本法對資產進行評估的理論依據：

　　1、資產的價值取決于資產的成本。（資產成本和價值成正比）重置成本是按在現行市場條件下重新購置一項全新資產所支付的全部貨幣總額，重置成本與原始成本的內容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的。

　　2、資產的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化。影響資產價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有：（1）資產的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。（2）資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。（3）資產的經濟性損耗，也稱經濟性貶值。

　　（二）成本法應用的前提條件：1、應當具備可利用的歷史資料。2、形成資產價值的耗費是必需的。3、成本法要求被評估資產處于或被假定處于繼續使用狀態。

　　二、成本法運用的思路及其各項指標的估算

　　被評估資產評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值

　　被評估資產評估值＝重置成本×成新率（即考慮三大貶值后的綜合成新率）

　　（一）重置成本及其估算

　　重置成本一般分為復原重置成本和更新重置成本。

　　復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格復原構建這項全新資產所發生的支出。

　　更新重置成本是指利用新型材料，并根據現代標準、設計及格式，以現時價格生產或建造具有同等功能的全新資產所需的成本。

　　選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本；在無更新重置成本時可采用復原重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本。

　　更新重置成本和復原重置成本采用的都是資產的現時價格，它們的不同之處在于資產在技術、設計、標準方面的差異，而對于設計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產，其更新重置成本與復原重置成本是一樣的。無論是跟新重置成本還是復原重置成本，資產本身的功能不變。估算重置成本首選市場詢價。

　　1、重置核算法

　　重置核算法是指按資產成本的構成，把以現行市價計算的全部構建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

　　直接成本是指可以構成資產成本支出部分，如房屋建筑物的基礎、墻體、屋面、內裝修等項目；機器設備類資產的設備購價、安裝調試費、運雜費、人工費等項目。

　　間接成本是指為建造、購買資產而發生的管理、總體設計制圖等項支出。

　　（1）按人工成本比例法計算。（2）單位價格法。（3）直接成本百分率法。

　　2、物價指數法

　　這種方法是在資產歷史成本基礎上，通過現時物價指數確定其重置成本。

　　資產評估時物價指數指的是評估基準日（或能夠代表評估基準日）的物價指數，而且應是資產的類別或個別物價指數。

　　定基物價：制定物價指數的基準是一致的。

　　重置成本＝歷史成本×資產評估時物價指數/資產構建時物價指數

　　物價指數法和重置核算法的區別表現在：（選擇）

　　（1）物價指數法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。

　　（2）物價指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現行價格水平與構建成本費用核算的基礎上。

　　一種技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的重置成本往往會偏高。（重置成本法估算偏低）

　　相同點：二者都是建立在利用歷史資料的基礎上。

　　3、功能價值法，也稱生產能力比例法。（成本與產量成正比）

　　這種方法運用的前提條件和假設是資產的成本與其生產能力線性關系，生產能力越大，成本越高，而且是成正比例關系。

　　4、規模經濟效益指數法。

　　重置成本＝參照物重置成本×（評估資產年產量/參照資產年產量）

　　5、統計分析法。

　　（1）對資產進行分類。

　　（2）在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值法、物價指數法、重置核算法或規模經濟效益指數法等方法估算其重置成本。

　　（3）依據分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成績計算出分類資產的調整系數，計算公式為：K＝R'／R　（其中 K――資產重置成本與歷史成本的調整系數；R'――某類抽樣資產的重置成本；R――某類抽樣資產的歷史成本。）

　　被評估資產重置成本＝∑某類資產賬面歷史成本（即賬面原值）×K

　　（二）實體性貶值及其估算

　　資產的實體性貶值是自產由于使用和自然力作用形成的貶值。

　　1、觀察法，也稱成新率法。是指對被評估資產，由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對資產的實體各主要部位進行技術鑒定，判斷被評估資產的實體性成新率。

　　資產的實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）  （其中實體性成新率已經考慮殘值）

　　2、公式計算法。（2003年單選15題考過）

　　（1）預計殘值是指被評估資產在清理報廢時凈收回的金額。

　　（2）總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。

　　總使用年限＝實際已使用年限＋尚可使用年限

　　實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率

　　名義已使用年限是指資產從購進使用到評估時的年限。

　　實際已使用年限是指資產在使用中實際損耗的年限。

　　實際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產利用率來調整。

　　當資產利用率>1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率=1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率<1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。

　　（三）功能性貶值及其估算

　　功能性貶值是指由于技術相對落后造成的貶值。

　　1、凈超額運營成本折現法

　　功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：

　　（1）將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。（2）計算二者的差異，確定凈超額（稅后）運營成本。（指未來運營成本）（3）估計被評估資產的剩余壽命。（尚可使用年限）（4）以適當的折現率將被評估資產剩余壽命內每年的（凈）超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產的功能性損耗（貶值）。

　　被評估資產功能性貶值額＝∑（被評估資產年凈超額運營成本×折現系數）

　　2、功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值。

　　功能性貶值＝復原重置成本－更新重置成本

　　未來每年凈超額運營成本不相等 逐年折算相加求和

　　未來每年凈超額運營成本相等   簡化：年凈超額運營成本（P/A，r，n）（A――年金，r――折現率，n――剩余壽命）

　　（四）經濟性貶值及其估算

　　經濟性貶值是由于外部環境變化造成資產的貶值。

　　（五）成新率及其估算

　　成新率反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。

　　該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式（即：被評估資產評估值＝重置成本×成新率）中的成新率。

　　1、觀察法。

　　這一成新率是在綜合考慮資產實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值等基礎上確定的，而不只是考慮使用磨損和自然損耗的影響。

　　2、使用年限法。

　　3、修復費用法。（修復費用大小即貶值額）

　　直接按照會計學中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必須摒棄。這是因為：第一，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗第二，折舊年限的確定。第三，折舊年限的確定基礎與評估中成新率的確定基礎――損耗本身，具有差異性。第四，資產評估過程中，一些評估機構和評估人員根據實地勘察鑒定的結果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當然可以采用折舊年限。

　　三、運用成本法評估資產的程序及其優缺點

　　（一）運用成本法評估資產的程序：1、確定被評估資產，并估算重置成本；2、確定被評估資產的使用年限；3、估算被評估資產的損耗或貶值；4、計算確定被評估資產的價值。

　　（二）成本法的優缺點

　　優點：1、比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理；2、有利于單項資產和特定用途資產的評估；3、在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應用；4、有利于企業資產保值。

　　缺點：1、工作量大；2、它是以歷史資料為依據確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性；3、經濟性貶值也不易全面準確計算。

　　第三節　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　（一）收益法的含義

　　收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

　　資產評估價值與資產的效用或有用程度密切相關，資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。

　　（二）收益法應用的前提條件：1、被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產；2、資產所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的；3、被評估資產預期獲利年限可以預測。

　　二、收益法應用的形式：

　　（一）資產未來收益期有限的情況

　　（二）資產未來收益無限期的情況：

　　1、未來收益年金化的情況（2001年考過選擇）

　　所有的資產評估，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經營活動相對穩定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，步驟如下：（約當年金法）

　　第一步，預測該項資產未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現求和。

　　第二步，通過折現值之和求取年等職收益額。

　　第三步，將求得的年等值收益額進行資本化計算，確定該項資產評估值。

　　2、未來收益不等額的情形

　　資產評估值（預期收益現值）＝∑前若干年各年收益額×各年折現系數＋以后各年的年金化收益／資本化率×前若干年最后一年的折現系數（即復利現值系數）

　　三、收益法中各項指標的確定

　　（一）收益額

　　收益法運用中，收益額的確定是關鍵。

　　收益額是指由被評估資產在使用過程中產生的超出其自身價值的溢余額。

　　1、收益額指的是資產使用帶來的未來收益期望值（評估基準日以后），是通過預測分析獲得的。

　　2、收益額必須是由被評估資產直接形成的，不是由該項資產形成的收益應分離出來，切莫張冠李戴。

　　用于資產評估的收益是資產的客觀收益（正常收益），而不是資產的實際收益。

　　收益額的構成：第一，稅后利潤，即凈利潤；第二，現金流量；第三，利潤總額。

　　選擇哪一種作為收益額，評估人員應根據所評估資產的類型、特點以及評估目的決定，重要地是科學反映資產收益，并與折現率或資本化率口徑保持一致。

　　（二）折現率和資本化率

　　從折現率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產取得該項收益的收益率水平。收益率越高，資產評估值越低。

　　折現率與利率不完全相同，利率是資金的報酬，折現率是管理的報酬。

　　折現率應包括無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。

　　無風險報酬率是指資產在一般條件下的獲利水平，風險報酬率則是指冒風險取得的報酬與資產的比率。

　　資本化率（適用年金化形式）與折現率（適用非年金化形式）在本質上是沒有區別的。

　　折現率和資本化率在量上未必恒等。

　　（三）收益期限（評估基準日以后的期限）

　　收益期限是指資產收益的期間，通常指收益年限。

　　四、運用收益法評估資產的程序及其優缺點

　　（一）收益法評估資產的程序：

　　1、收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料；

　　2、計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；

　　3、預測資產未來預期收益，確定折現率和資本化率；

　　4、將預期收益折現或資本化處理，確定被評估資產價值。

　　（二）收益法的優缺點

　　1、收益法的優點是：（1）能真實和較準確地反映企業資本化的價值；

　　（2）與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值易為買賣雙方所接受。

　　2、收益法的缺點是：（2005年4月32題考過選擇）

　　（1）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；

　　（2）在評估中適用的范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。（也適用于資源類資產）

　　第四節　資產評估方法的比較和選擇

　　一、資產評估方法之間的關系

　　（一）資產評估方法之間的聯系

　　共同目標就是活得令人信服的可靠的評估價值。

　　成本法、收益法的運用都是建立在現行市價基礎之上的。

　　（二）市場法與成本法的區別（2006年4月考過簡答）

　　1、成本法是按現行市場價格確定重新購買該項資產的價值，而市場法則是按市場上該項資產的交易價格確定的。

　　2、市場法中的現行市價指的是資產的獨立價格，是交易過程中采用的。

　　3、市場法的運用與原始成本沒有直接聯系，而成本法中的某些計算，則要用被評估資產的原始成本和原始資料。

　　4、成本法是按全新資產的購建成本和扣除被評估資產的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產與參照物的各項差異因素并進行調整來確定評估值。

　　二、資產評估方法的選擇（2002、2004、2006年考過簡答）

　　應考慮如下幾個因素：1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型相適應。資產評估價值類型與資產評估方法是兩個不同層次的概念。資產評估價值類型說明“評什么”，是資產評估價值質的規定，具有排他性，對資產評估方法具有約束性；資產評估方法說明“如何評”，是資產評估價值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務于評估價值類型。2、資產評估方法必須與評估對象相適應。3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。

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