2014年黑龍江公務員面試熱點:過度透支的樓市正在"變臉"
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2014年黑龍江公務員面試熱點:過度透支的樓市正在"變臉"
國家統計局18日公布的房價數據顯示,5月份70個大中城市,半數環比下降。這一數據進一步印證了樓市正在“變臉”,也引發社會高度關注,處于深度調整的樓市,路向何方?
主要指標下行,樓市告別“高歌猛進”
“我有套四環邊上的房子,去年底中介說每平方米能賣到4萬元,今年初說成交價在3萬8左右,如今又說只能賣3萬6左右,到底是趕快出手還是等等看?”北京一家國企員工李先生很是苦惱,二手房價格的一跌再跌,讓想賣舊房換新房的他猶豫不定。
買方煩心,賣方也苦惱。“現在觀望氣氛濃,大家都覺得房價要跌,我們也不停地換掛牌信息,推特價房,想快點成交,房東也著急,但生意不好做。”上海普陀區一家中介門店業務員小程說。
事實上,對于一貫“高歌猛進”的房地產市場而言,今年上半年的各項指標看上去并不美。
全國商品房投資增速持續下滑,1至5月份比1至4月份回落1.7個百分點。銷售面積和銷售額降幅不斷擴大,土地購置面積同比繼續下降,庫存增加,5月末比4月末增加750萬平方米。
在新建商品房房價指數中,上海、深圳均出現了環比下調。二手房指數中,北京跌幅全國第一。
“原來市場賣的是未來價,現在要逐步回到現實價了。”上海永慶房屋副總經理李維鎮對眼下的市場變化五味雜陳。
中國社科院城市與房地產室主任倪鵬飛表示:“房地產市場的調整局面已經形成,而且是在劇烈調整中。”
過度透支不可持續,調整符合市場規律
“這一年,也沒見出什么‘國幾條’,怎么市場就開始變化了?”鄭州市民王淼說。
市場掉頭,分化加劇,讓習慣于樓市“高歌猛進”的人們,一時難以接受。“分類調控”這四個字,讓業內人士感慨,以往是“政策很復雜,市場很簡單”,如今是“政策很簡單,市場很復雜”。
在受訪老師看來,樓市的變化源自市場那只“看不見的手”。
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倪鵬飛說:“過去每次房地產市場調整都是由于房價過度上漲導致市場恐慌,中央和地方出臺更加強硬措施抑制需求,影響市場預期,導致出現換量市場調整。但這次是在政府沒有任何加碼調控狀況下,市場自發的反應,表明市場的調控之手在發揮作用。”
更多老師認為,這樣的變化符合市場規律。住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹說:“樓市是市場,一定會有上下波動調整,波動是常態,不可能一成不變。”
樓市調整的背后是過度透支住房需求。
以房價環比下跌明顯的杭州為例,2013年全市常住人口884.4萬,僅比上年增加4.2萬,其中外來常住人口177.8萬,甚至比上年減少了1.89萬。開發商的降價恰恰暴露出浙江樓市長期以來高價位與城市定位“嚴重錯配”的深層問題。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉說:“有的開發企業在一個城市做一個項目,恨不得把這里三、四年的供應做完。這樣高的銷售業績不可能持續,哪有那么多韭菜可割?”
與此同時,過度透支的土地供應同樣觸目驚心。數據顯示,近十年我國土地出讓金收入占地方財政收入的比重普遍超過40%。
倪鵬飛說:“當前房地產市場供求結構出現變化,潛在過剩很嚴峻。本輪樓市調整與近年來過度購房需求的釋放和透支關系緊密。”
“陣痛”無需過度反應
房價步入下行通道,并不為所有人樂見。近期,廣州一住宅項目降價銷售,老業主坐不住了,試圖封閉小區,阻止售樓員和看房者進入。
在商品房預售制度存在的背景下,房價短期下調而引發購房人與開發商之間的矛盾,并不鮮見。
這樣的“陣痛”無所不在:政府土地出讓收入減少;財務杠桿高、激進購置土地的房地產開發企業以及過度參與房地產開發投融資的基金、保險公司等機構投資者都面臨資金鏈風險。
值得關注的是,從一系列宏觀經濟指標來看,我國經濟目前運行在合理區間偏低的位置,下行壓力始終未減。這與房地產市場不振、投資下滑有關,反過來經濟下行又影響市場預期、加重市場不振。
面對種種風險,政府“看得見的手”該如何自處?
劉洪玉認為:“政府應該持積極、謹慎的態度。一方面是因為目前的市場調整過程屬于擠出泡沫、降低系統性市場風險的過程;另一方面要防止市場短期過度調整損害市場穩定的情況出現。”
老師建議,在政策上堅持抑制投機性需求,以民生為先發展住房市場。守住個貸不擴大杠桿的底線,加快推進保障房建設,保證低收入者的基本住房需求。積極推進有利于形成長效機制的土地制度改革、財稅體制改革等。
秦虹說:“對房地產市場的管理關鍵是密切觀察房地產市場的異動,防止市場異動引發的社會、金融和經濟的危機出現。”
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