公務員考試低收入家庭住房問題復習資料
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一、住房問題的表現
1、商品房供需結構矛盾突出。
目前，房地產市場供給中檔商品房為主體，大戶型比例過大，而適合廣大中低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年，住宅銷售面積比去年同期增長了20%，而銷售套數只比去年同期增長了近10%，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主，上半年80平方米以下新建商品房銷售面積占住宅銷售面積的5.54%，80-120平方米的中戶型占住宅銷售面積的21.95%，120平方米以上的大戶型占銷售面積的72.51%。
2、房價上升速度過快，房價收入比相對偏高。
房價持續上升十分不利于解決城鎮居民尤其是中低收入居民家庭的住房問題，將制約住房消費的增長。住宅市場在經過幾年的消化和發展后，目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對低，就是積蓄較少，對住宅產品的購買力相對較弱。如果房價不加以有效控制，極有可能導致住宅市場大幅度波動，影響經濟的持續發展。
3、行業集中度偏低，企業自有資金嚴重不足。
房地產的投資風險較大，要想在日益激烈的房地產市場競爭中長久地生存和發展，必須具有強大的資金實力。而我市房地產行業真正形成實力雄厚的大型開發企業并不多，目前全市房地產企業共有300余家，但一、二級企業不到30家，注冊資本在5000萬元以上的企業幾乎沒有，大部分企業自有資金不足，對銀行貸款依賴性很大，潛在風險加大。
二、造成住房問題原因
1.市場秩序不夠規范。
目前房地產市場無論是在開發、銷售還是管理層面上都存在一定的無序化。據有關調查資料顯示，有76.2%的企業認為房地產開發市場存在一定程度上的無序化及房地產市場管理不規范化的問題，87.7%的企業認為房地產中介服務市場體系一般，94%的企業認為中介服務市場不規范。
2.造成房價上漲的原因主要有：
一是開發商炒作，抓住購房者買漲不買落的心理。
為了抬高房價，獲取更多的利潤，許多房地產開發商利用各種方法和方式不斷的對房地產行業的發展作商業化炒作，從而盡可能的發布各種有利于抬高房價的虛假信息，對消費者購房行為進行錯誤的引導。同時，許多房地產開發商利用消費者害怕房價持續上漲的消費心理，在房價上漲的過程中讓消費者購買，從而獲取高額利潤。
二是土地開發成本上升，價格過高。
近年來，我國由于各種原因，可以利用土地的數量正逐步減少，這就導致可利用的土地資源呈現緊缺的發展態勢。基于是種狀況，土地開發成本不斷上升，土地價格不斷上漲，因而房地產開發的成本也相應提高。這些都成為房價上漲的決定性因素。
三是市區土地供應量逐步減少，拆遷成本高。
目前，隨著社會經濟的發展，我國的城市化建設步伐不斷加快，對城市市區土地的需求和利用量在不斷的增加，然而市區土地可利用率正在逐步減少，這就造成了城市土地供需矛盾。同時，在城市改建過程中，對于市區內舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力、物力和財力，這些因素必將加大房地產開發商的成本。
四是房地產市場需求旺盛。隨著城市居住人口的增加，住房制度改革深化，購房積極性不斷高漲，加上住房公積金制度和個人住房按揭貸款的推行，提高了居民的購買能力，擴大了商品房市場的有效需求；
五是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導致住房價格的上漲。
六是經濟適用房在住房供應中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。
3.政府下設的房地產開發公司不規范運作。目前，各級政府(市、區縣)均成立了房地產開發公司，而這些公司既資金短缺，又缺乏專業人才，在競爭中很難自下而上，但地方政府為了扶持這些公司，就利用行政權力，將區位最好的土地無償劃撥給這些公司，作為啟動條件。然后這些公司將這些土地在無任何投入的情況下轉讓給有錢的“下家”房地產公司，有錢的房地產公司不想拿“二手地”，但因為有的地方土地市場不能公開競標，只能吃進二手甚至三手地。實際上，這些地方政府下設的公司是利用行政手段剝了進行實質性投資的開發商的“一層皮”。據調查，“這層皮”大約占住宅開發成本的四分之一到五分之一。而這些只憑一張紙就由政府批準的房地產開發公司所取得的巨額利潤，是十分不合理的。實際上，據權威部門的調查，真正搞開發的房地產公司利潤率是很低的，他們一般將這層不合理的“皮”打進住房成本，從而抬升了房價，最終受害的不僅僅是開發商，而且也是廣大的購買者。
三、措施對策
1、加強市場監管，保障市場功能的充分發揮。
建立房地產市場信息系統和預警預報體系、加強商品房預售管理和跟蹤管理、實行商品房合同備案和商品房預售登記制度，房地產管理部門要依法查處違規行為，并記入房地產企業和中介機構信用檔案，公開予以曝光。
2、加強經濟適用房和廉租房建設力度和管理，調整住房供給結構。
建設管理部門嚴格審查，加強跟蹤監管。房地產管理部門要嚴格執行購買經濟適用住房申請、審批、公示制度。同時，嚴格控制非住宅和高檔商品住宅建設，努力增加中低價位、中小戶型的經濟適用住房、普通商品住房供給。
3、調整建設用地供應，嚴格土地管理，規范土地市場。
完善住房保障制度，健全市場體系。進一步深化住房分配貨幣化改革，加強住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級市場，鼓勵居民換購住房。在房地產市場成熟的城市，住房二級市場交易量應大于住房一級市場的交易量，應該形成高收入者購買商品房，他們騰出來的二手房會被下一收入層次的家庭占有，下一收入層的二手房又會繼續向下傳遞，以形成住房一、二級市場的良性互動，促進房地產市場的持續穩定發展。
4、建立房地產業多渠道融資方式，促進規模化經營。
加速推進房地產證券化，利用證券市場的功能，實現房地產的資本大眾化。鼓勵發展房地產基金，鼓勵房地產企業上市融資，建立房地產業多渠道融資方式，減輕銀行風險。積極采取措施扶持優勢房地產企業，使其盡快做大、做強，還要在房地產領域全面引進競爭機制，充分運用資本市場，通過收購、兼并推進房地產企業的資產重組和企業擴張，通過優勝劣汰，加速房地產規模經營步伐。
5.高度重視穩定住房價格。各級政府要切實負起穩定住房價格的責任；切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為；加大打擊、處罰各種違規、違法行為的力度；認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查；建立房地產企業信用檔案，違規、違法行為公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布；正確引導居民合理消費需求。
6.我們要加強經濟適用房、廉租房的建設管理，解決中低收入家庭住房問題
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