2015年房地產估價師《理論與方法》考點:估價方法綜合運用
更新時間：2015-05-28 10:09:56
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摘要 2015年房產估價師正在備考,環球網校整理"2015年房地產估價師《理論與方法》復習資料,供大家參考學習!祝您馬到成功!
按照《中華人民共和國國家標準――房地產估價規范》(GB/T50291一1999)，房地產估價方法為以下幾類：市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。之所以將“這些估價方法的綜合運用”作為房地產估價方法的一類，是因為前幾種估價方法的使用是有前提條件的：
市場比較法：要求能夠收集到同一供需圈近期交易實例三個以上，交易實例的結構、用途要與估價對象類似;
收益法：首先是較容易出租的房地產，其次要求能夠收集到同一供需圈內，類似房地產的有關收入和費用的資料，能夠估算估價對象潛在毛收入、有效毛收入、運營費用;
成本法：要求能夠收集到估價對象有關成本、稅費、開發利潤等資料，或同類房地產的成本、稅費、開發利潤等資料;
假設開發法：要求能夠收集到調查待開發房地產的基本情況、選擇最佳的開發利用方式、能夠估計開發建設期、能夠預測開發完成后的房地產價值等;
基準地價修正法：要求能夠收集到搜集有關基準地價的資料、能夠確定估價對象所處地段的基準地價;能夠進行各項修正。
但執業實踐中可能遇到的估價對象是千差萬別的：市場交易很活躍，但可能找不到類似房地產的成交案例;是出租房地產，但租金水平由于各種原因不能體現出租房地產的真實價值;建造年代久遠，收集不到估價對象或同類房地產有關成本、稅費、開發利潤等資料;未來規劃不明確，無法預測未來開發模式;基準地價不能及時反映市場的供需關系時。這時單一采用一種方法就不能把握估價對象的公允價值，需要采用多種方法，才能使估價結果令人信服。
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