2015年房地產估價師《經營與管理》考點:制定物業管理計劃

更新時間：2015-05-19 09:40:24 來源：|0

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摘要 2015年房產估價師正在備考,環球網校整理"2015年房地產估價師《經營與管理》復習資料,供大家參考學習!祝您馬到成功!

　　制定物業管理計劃

　　(一)確立目標

　　物業所有者(業主)的目標是制定管理計劃的基礎。有時業主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。

　　(二)檢查物業質量狀況

　　檢查物業質量狀況是物業管理工作的重要內容，這種檢查通常包括建筑物外部和內部墻體、基礎和屋頂、建筑設備和裝修等所有方面，還要針對租戶經常指出的一些特殊問題進行檢查。

　　(三)形成租金方案和出租策略

　　出租實際上是出售一定期限(月或年)的物業使用權，只有在業主和租戶均滿意的情況下租約才會得以維持，從這種意義上來講，為物業出租而進行的努力是永無止境的。

　　這里所列的情況并不完全，它僅僅是為了說明出租策略的不同會帶來物業租金水平的差異。

　　(四)提出預算(包括管理費)

　　預算是物業管理中經營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數字構成了物業管理的量化目標。要根據實際經營情況對預算進行定期調整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時物業管理人員往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。維護費用超過預算一般預示著建筑物內的某些設備需要予以更新。

　　(五)簽訂物業服務合同

　　業主與物業服務企業簽訂的服務合同必須明確物業管理人員的權利和義務，以免物業管理人員事無巨細都要請示業主。

　　(六)物業管理記錄和控制

　　當物業服務合同簽訂后，物業管理人員必須及時收集整理有關數據，以便編制有關報告。例如一份月財務報告就應包括上月結余、本月收入(包括租金、保證金和其他收入等)、本月支出(包括人員工資、維護費、修理費、水及能源使用費、稅費、保險費、抵押貸款還本付息、管理費、宣傳廣告費、資本回收等)和月末結余。通過閱讀月財務報告，業主和物業服務企業就會發現哪些費用超出了預算。

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