2015年房地產估價師《理論與方法》章節知識:第五章5

更新時間：2015-05-14 09:17:12 來源：|0

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　　第五章房地產估價原則

　　第五節替代原則

　　替代原則：

　　替代原則要求估價結果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產在同等條件下的正常價格。

　　房地產估價之所以要遵循替代原則，是因為根據經濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。一般地說，任何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并"貨比三家"，然后購買其中效用最大(或質量、性能最好)而價格最低的，即購買"性價比"高或"物美價廉"的。如果效用與價格相比，顯示價格過高或效用過小，則人們會敬而遠之。具體地說，如果同一個市場上有兩個以上相同的商品同時存在時，則理性的買者會購買價格最低的;或者反過來，如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似的商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。賣者為了使其產品能夠賣出去，相互之問也會進行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導致的結果，是在相同的商品之間形成相同的價格。

　　房地產價格的形成一般也如此，只是由于房地產的獨一無二特性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一個房地產市場上，相似的房地產會有相近的價格。因為在現實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與市場上相似的房地產進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過低的價格。這種相似的房地產之間價格相互牽掣的結果，是它們的價格相互接近。

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